築10年のマンションを売却すると、いくらになる?

マンション売却の際、どうしても気になるのが売却額です。買ったときより高くなっているのか、下がってしまっているのか…。次にもまた、マンションや一戸建てを購入することを検討しているのなら、その売却金額が購入のベースとなりますので、事前に知っておきたいところです。

さて、あなたのマンションは値上がりしているのでしょうか。

マンションを売却する際の注意点

マンションを売る際の注意点が幾つかあります。まず、ここから見ていきましょう。

マンションは、一般の不動産物件(一戸建て)と同様、築年数が増えれば増えるほど値段が下がります。単に「古くなったから」というだけでなく、マンションならではの値下がりの理由があります。

  • 建ってからの年数が増えると内部・外部の傷みが目立ってくる
  • 特に大規模マンションの場合、売却の際にライバルが多くなる
  • 修繕積立金といった購入費以外の出費があり、年を追うごとにその金額が増えてしまう可能性がある
  • 駐車場が確保しづらい

―といったことが、マンションならではの値下がりの理由です。

土地や一戸建てとは異なる、マンションだからこその売却のしづらさを知っておいてください。

築10年のマンションの価値は?

資産価値としてのマンションの価格は、築5年で2割、築10年で3割、築15年で5割ほどの下降ラインをたどるとされています。

立地やメンテナンス状況を勘案しない、平均的な数字ではありますが、築10年と築15年とではかなりの開きがあることがわかります。もしも築10年あたりで売却を考えるのであれば、今すぐにでも動き出さなければならないことをご理解頂けるでしょう。

では、なぜ築15年で約半分の価値しかない、とされるのでしょうか。これは大規模修繕が概ね15年あたりで行われることにその理由があります。修繕期間は足場のかかった状況で生活をしなければならない、大規模修繕にかかる住民集会などのために生活が煩雑となる、建物の傷み方によってはその後の修繕積立金の額が上がってしまうこともある、といった「買い手側のデメリット」が予測されるからです。

中古といえど、新しい住まいでこのような事が起こってしまうと解っているマンションに関しては、買い手が二の足を踏んでしまうのは当たり前の事です。

これらのことから、マンションの価値は、実質「築10年」でほぼ半減してしまうとされているのです。

価値=価格ではない―「地の利」が価格を下支えするケースも

築10年を超すマンションがすべて値下がりしているのかといえば、そうとは言い切れない物件もあります。

  • メンテナンスがしっかりと行われているマンション、部屋
  • 再開発や電車の相互乗り入れなどで、生活面で有利になったエリアのマンション

このようなマンションは、売却時に価格が上がっている可能性があります。

特に二つ目の「利便性のアップ」は価格の下落を抑え、時に値上がりも見込めます。賃貸ならばその時々の家族のニーズや好みを反映させた土地を選び転居することができますが、マンション購入という「土地に縛られる住まい方」では、特にこの利便性(立地)は重要視されます。できる事なら、通勤・通学や買い物に便利なエリアに住まいたいと願うのは、買い手の心理として当然のことです。

最近、「鉄道会社が相互乗り入れをするようになった」「駅近辺が再開発によって賑わいを見せるようになった」ということはありませんか。こういったケースでは、駅から遠い新築マンションよりも、駅に近い中古マンションが注目されます。築10年を経過していても、購入者の気持ちに響く物件として映ることがあるのです。

値上がりを見込めるのは、「築10年前後」「駅から遠くない」「利便性がアップ」の物件

不動産の価格を決めるのは、需要と供給のバランスです。

このことから考えると、「築10年前後」「駅から遠くない」「利便性がアップしたエリア」の条件を備えたマンションは、値下がりどころか、値上がりしている可能性もあります。便利な場所に住みたいと思うのは、どなたも同じ心理です。「できれば新築マンションよりも安い価格で」ともなれば、中古マンションであっても選択肢に入ってくるのです。ここで、購入希望者の見えない争いが生じます。需要のアップです。

どのような不動産物件でも言えることですが、一度建ってしまえば、建物はその場から離れません。つまり、駅に近い場所には既にマンションが建っており、新築マンションは駅から遠くなるのが必然なのです。通勤・通学のため駅へたどり着くまでに疲れるような暮らしはいやだとなれば、駅に近い中古マンションに目が行くのも当然、ということです。

立地・生活面で便利なマンションであれば、あなたの知らないうちに購入希望者が虎視眈々とチャンスを狙い、競争を繰り広げているかもしれません。値上がりの兆しを感じたら、築年数を増す前に、早めに売却体制に入るべきです。

売却できる額を知るには

実際に売却できる額を知るには、

  • 不動産情報サイトの活用(今現在売りに出されている売却希望額を参考にする)
  • 「不動産ジャパン」サイトの活用(今現在売りに出されている売却希望額を参考にする)
    http://www.fudousan.or.jp/
  • 国土交通省「取引価格情報」サイトの活用(実際に売買が成立した金額を参考にする)
    http://www.land.mlit.go.jp/webland/

といった方法があります。

いずれも、エリアと間取り(占有面積)、築年数など、あなたの所有するマンションと類似する物を検索すれば大いに参考になるはずです。
さらに付け加えるならば、

  • 不動産の一括査定サイトの活用(実際に不動産業者にマンションを査定してもらう)

が挙げられます。

特に、国土交通省の「取引価格情報」サイトでは、平成22年からの売買成立金額を閲覧・ダウンロードできますから、最大5年さかのぼることができます。あなたの住むエリアのマンションが、上昇傾向なのか、下降傾向なのかを具体的に調べることができます。

各サイトで、あなたのマンション近隣の似た条件のマンションを探し出せれば、概ねの売却額が透けて見えてきます。この売却価格を参考に、不動産業者の机上査定を受けてください。複数の会社に査定を受けると、机上査定の段階ではほぼ同額となりますが、訪問査定では時に数百万円の差のある価格が提示されるはずです。

訪問査定は、単に条件面のみならず、周囲の環境や眺望、マンションの内部、設備の状態など、現地でしか知り得ないデータを加味した価格を示されます。相場+物件の良し悪しによって提示される額、となるのです。

売却時には複数の会社に査定を受ける―売却価格を上げることも可能

もしもあなたのマンションが「価格の上昇傾向」に乗っていると感じられたら、複数の不動産業者から査定を受けてください。取り扱いをしたいという業者間の競争、そしてその先にある購入希望者の競争も、売却価格を高くするためには必要だからです。

築年数10年前後の「価格の曲がり角」を迎えていても、購入希望者が多ければあなたのマンションは思ったよりも高く売れる可能性が充分にあることを理解して売却に臨みましょう。最初から弱気の売却価格を示す必要はないのです。

不動産の一括査定サイトは「必須アイテム」

築10年のマンションを売却する際に、必ず使って頂きたいのが不動産の「一括査定サイト」です。不動産価値として下落のラインを辿り始めるタイミングであるため、スピーディに、なおかつ購入者・取扱いたいと希望する不動産業者を数多く募るために、この仕組みは売り手にとって大きなメリットをもたらしてくれます。

立地や周辺環境が自慢のマンションであれば、価格は下落どころか、上昇を見せるかもしれません。特に東京都内は今現在、土地の価値が上がっているエリアがほとんどです(※2015年現在)。今、この流れにのり、スピーディに売り抜けるために、一括査定サイトを利用しなければならないといえます。

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