不動産売却時にかかるすべての項目と費用目安について

不動産売却には、税金とは別に必要な費用があります。その項目をご存知でしょうか。また、目安となる金額はいかがですか。「案外高く売れたな」と思っても、これらの費用を織り込んでおかなければ「当てが外れた」…という事態を招きます。

不動産売却にかかる費用を事前に理解しておきましょう。

【契約書を確認】仲介手数料

費用として「これは用意しなければ」と最初にイメージできるのが、仲介手数料ではないでしょうか。これは媒介契約書を見れば金額がわかります。仲介した物件の金額に応じて金額が変動します。

その前に、仲介手数料は法により上限が定められていることをご存知でしょうか。

  • 200万円以下の金額―5%以内(+消費税)
  • 200万円~400万円以下の金額―4%以内(+消費税)
  • 400万円を超える金額―3%以内(+消費税)

実はこの計算は、段階(金額)を踏まえて計算しなくてはなりません。例えば一つの物件が1,000万円で売れた場合「200万円以下の部分」「200~400万円の部分」「400万円を超えた部分」に分け、掛け算をするのです。

これが面倒なため、一般的には「速算式」と呼ばれる計算式を利用します。

不動産売却価格×3%+6万円(+消費税)

これで、ほぼ狂いのない数字が出てきます。

そして、仲介手数料の支払い時期も確認しましょう。通常では、「売買契約が整った時に仲介手数料の50%」、「引き渡しが完了した時に残りの50%」というスタイルを取ることが多いようです。

仲介手数料率や支払時期は、不動産業者と相談しながら決めるものです。本来ならば仲介を依頼した時点で交渉事として取り扱うべきものといえます。注意をして頂きたいのが、「広告宣伝費用」の取り扱いです。特段、広告宣伝にリクエストを出していない一般的な仲介の場合、これを売り手に請求することはできません。広告宣伝費用を計上してある書類が届いたら、その訳をしっかりと聞き出してください。
http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

抵当権抹消費用

ローンを組んでその物件を買い、まだローンが残っている状態の場合、その物件には金融機関により抵当権が付けられているのが通常です。抵当権とは、「ローンの支払いが滞った場合、もしくは支払い不能になった場合は、私たちが処分する権利を付けます」という意味合いのものです。このため、新しい購入者にこの抵当権がついたまま渡すことはできません。ローン残債を一括返済し、抵当権を抹消しなければならないのです。

抵当権抹消の登録免許税という税金がかかりますが、不動産一つにつき1,000円が必要です。一戸建ての場合、土地と建物にそれぞれかかりますから、最低でも2,000円です。マンションの場合ならば、土地が何筆にも分かれていることがあり、それぞれに登録免許税がかかることになるので少々厄介です。「抵当権設定契約書」の「不動産(物件)の表示」欄を見てください。土地がいくつもの符号を付けられていないでしょうか。符号の数だけ費用がかかる、という仕組みです。

登録免許税は最大で20,000円です。この手続きを司法書士に依頼する場合は、その手数料も追加されます。

不動産売買契約書に貼付する印紙税

一般的な契約書や領収証でも、高額な取引の場合、印紙が貼られていることをご存知だと思います。不動産売買契約書でもこれが必要で、不動産売却が決まった金額に応じて印紙が必要です。

  • 500万円~1,000万円以下のもの―1万円(5,000円)
  • 1,000万円~5,000万円以下のもの―2万円(1万円)
  • 5,000万円~1億円以下のもの―6万円(3万円)
  • 1億円~5億円以下のもの―10万円(6万円)

―のように、金額の段階に応じて印紙税額が定められています。

カッコ内は、平成30年3月31日までの軽減措置による減額後の金額ですのでご注意ください。

不動産売却契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税したこととなります。必要な分だけ購入してください。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

測量費用

特に市街地の不動産売却(一戸建て)ではかなりシビアに捉えられる土地の面積。この問題を避け、売り手・買い手共に納得できる金額を導き出すために測量費用が発生することがあります。ですが、先走って先に測量をしなくても良いかもしれません。結局は買い手が納得できるかどうかという折衝のラインがあるからです。

もしも買い手が「公簿売買」で納得してくれるようであれば、わざわざ測量する必要はありません。ですが、測量を求められた場合は売り手が負担すべき費用となりますので、測量業者や土地家屋調査士に相見積もりを出してもらいましょう。

例えば100平方メートルのごく一般的な四角の土地の場合、約30万円の出費を覚悟しておく必要があるでしょう。

譲渡所得税

不動産売却によって利益が上がった場合、その所得額に応じて所得税や住民税がかかります。確定申告によって税額を確定しますので、注意が必要です。

特に、一見「赤字」に見えるものほど注意しましょう。不動産売却額からその不動産を取得した金額と売却にかかった費用を引いてトントンといったケースでも、建物の減価償却によってプラスに転じていることもあるからです。

これは「不動産売却したときに掛かる所得税の計算方法」でもご紹介していますので、是非ご覧ください。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/11-1.html

その他の費用

不動産売却にまつわる費用として意外に忘れられがちなのが、次の住まいに関連したものです。

たとえば

  • 引っ越し費用
  • 次の住まいが購入できていない場合は仮住まい費用(賃貸)
  • 新しい家で使用する家具や照明、カーテンなどの費用

です。

特に費用が重くのしかかってくるのが、「次の住まいが購入できていない場合」です。都合、引っ越しを2度することになりますし、賃貸を借りる際には敷金・礼金など数十万円の単位での出費が必要です。

この出費をカットするため、短期でもリーズナブルに借りられる賃貸物件を探したり、仕事に支障が出ない距離であれば実家に身を寄せるということも考えなければならないでしょう。

【古い一戸建て】解体費用

建物を含む不動産売却を希望していても、買い手が土地にしか価値を見出してくれない場合は、解体費用を負担しなければならないこともあります。残念ながらこのようなケースに当たってしまったとき、解体専門業者に相見積もりを取ってください。

建物の解体は、坪単価が存在します。これに駐車場の有無、重機が入れるか入れないか、近隣への配慮(足場やシート)の必要性、廃棄物の量といった諸条件が反映されます。

解体費用単独の概ねの金額は

  • 木造家屋―坪単価2万円~5万円
  • 鉄骨家屋―坪単価3万円~5万円
  • RC家屋―坪単価3万円~7万円

のようです。
※地域や会社により差が大きいので、必ず相見積もりを取るようにしてください。

おわりに

不動産売却にまつわる費用も、税金から次の住まいに至るまで多岐にわたることがわかります。信頼できる仲介業者にアドバイスをもらっておくことも、事を有利に運ぶために必要かもしれません。

特に注意が必要なのが、税金です。適切な対応をしなければ「脱税」という烙印を押されてしまうことにもなります。節税できる部分があるのならば、しっかりとその条件に適うよう調整が必要かもしれません。税理士への相談が必須です。

極力手元に残したい不動産売却から得るお金。基本は、業者や士業へ依頼せざるを得ない部分は、きちんと相見積もりを取る事です。このルールさえ守れば、無駄な費用を削ることは可能です。

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