マンション売却の税金はいくらかかるの?

マンション売却の税金はいくらかかるの?

マンションを売却する時には、税金もありますので、最終的に自分の手元にどれくらいの金額が残るのかということを正確に計算する必要があります。

この税金は居住用としてマンションを購入し使用していたのか、賃貸用(事業)としてマンションを購入し使用していたのかということで大きく変わってきます。

今回は住居用としてマンションを購入して、自分で住んでいたという場合の税金についてご紹介します。

必ず必要になる印紙税

マンション売買の際には、必ず不動産売買契約書を作成しなければいけません。

そして不動産売買契約書は課税文書になり、この契約書には必ず印紙税がかかってくるので、契約書に収入印紙を貼らなければいけません。

この収入印紙は、マンションの売却金額によって異なります。

マンションが100万円以下で売れるということはないかもしれませんが、50万以上~100万円以下で売却された際の印紙税は500円です。

  • 売却金額が100万円~500万円以下の場合の印紙税は1,000円
  • 売却金額が500万円~1,000万円以下の時の印紙税は5,000円
  • 売却金額が1,000万円~5,000万円以下の際の印紙税は10,000円
  • 売却金額が5,000万円~1億円以下の場合の印紙税は30,000円

上記のように決められており、例外はありませんのでマンション売却の際にはこの金額が必要になります。

譲渡所得が3.000万円以下の場合

譲渡所得は、次のような計算式になります。

譲渡所得=マンション売却額-(マンションの購入額(減価償却後)+取得時の税金諸経費+売却した時の税金諸経費)

例えば4,000万円で購入したマンションを3,000万円で売却した場合、仮に取得時の税金諸経費が100万円、売却時の税金諸経費が50万円だとすると、次のような計算になります。

譲渡取得=3,000万-(約3,300万(減価償却後)+100万+50万)=-450万という事です。

そして、住居用マンションの売却の場合は課税控除として3,000万円という規定があるので、課税譲渡所得は-3,450万円となり税金は一切かかってきません。

つまり簡単に説明するなら、マンションを売った金額から減価償却後のマンション購入金額と諸経費を足した額を引いて3,000万円以上にならなければ税金(所得税・住民税)はかからないということになります。

通常のマンションであれば、購入金額よりも売却金額が上回るということはないでしょう。

その上、控除額が3,000万円もありますので、通常のマンションの売却であれば税金について考える必要はありません。

譲渡所得が3.000万円以上の場合

先ほど説明しましたように、譲渡所得が3.000万円以下の場合であれば控除3,000万円があるので、課税譲渡所得はなしになります。

しかし、仮に4,000万円で購入したマンションの売却金額が9,000万円であれば、課税譲渡所得は間違いなくプラスになりますので、税金がかかってくることになります。

では、どのような計算になるのでしょうか?

これはマンションを所有していた期間によって異なってきます。

マンション所有していた期間が5年に満たない時には、課税譲渡所得の39.63%が住民税と所得税として徴収されることになります。

マンションの所有期間が5年以上の場合には、税金が優遇されて課税譲渡所得の20.315%が所得税と住民税として徴収されます。

そしてマンションの所有期間が10以上の場合は、課税譲渡所得6,000万以下であれば税金は14.21%、課税譲渡所得6,000万以上の場合には税金は20.315%と決められています。

まとめ

マンションの売却で必ず支払う必要がある税金は印紙税というもので、それほど高額にはなりません。

これはマンションの売却金額によって上下をするものです。

そして、所得税と住民税が必要になるのは、例外を除いて課税譲渡所得が3,000万円を超える時のみになります。

ですから、普通にマンションを売却するだけであれば、課税譲渡所得(売却による儲け)はほとんどありませんので、税金については考えなくても良いでしょう。

しかし税金が控除されるためには、きちんと確定申告を行わなければいけません。

また、売却金額が購入金額よりも少ない場合には、払っていた税金が戻ってくることもありますので、確定申告は必ず行いましょう。

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