売り時?買い時?板橋区のマンション相場を理解しよう

マンションは今、売り時なのでしょうか。それとも買い時なのでしょうか。そのタイミングは“相場”が左右します。板橋区の中古マンションを例にし、ここ10年周辺の相場の推移を見てみましょう。さて、あなたのマンションは今、売り買いするタイミングでしょうか―。

※特に記載のないものは国土交通省の公表している売買データを使用しています。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

板橋区の中古マンション相場を東京都内のエリア全体から見てみる

東京都内における板橋区の中古マンションの“ポテンシャル”を見てみることにしましょう。坪単価での最高額を示すのは港区で313万円ほどです。最低額は西多摩郡で65万円ほど。

板橋区は158万円で、これと似た数値を示しているのが荒川区の163万円、府中市の147万円、調布市の160万円、小金井市の162万円、国分寺市の164万円、国立市の167万円です。

東京都下で、板橋区の中古マンション坪単価は、“中の中”といったところです。単純に価格だけで考えてみると、売りやすく買いやすい平均的な相場なのかもしれません。

2014年の板橋区中古マンションの売買成立価格を見てみる

2014年の第4四半期における板橋区の中古マンション売買成立価格を見てみましょう。絞り込みの条件は2LDK。占有面積の平均は51平方メートルとなりました。これらの物件の、最寄駅からの徒歩分数平均は7.73分を示しました。

一番高値をつけたのが、熊野町の50平方メートルの中古マンションでした。最寄りの大山駅からは徒歩12分の準工業地域で、平成24年に建築されたもの。4,000万円で売買が成立しています。

一方、一番安値だったのが、高島平の55平方メートルの中古マンションでした。最寄駅は高島平で徒歩3分。商業地域にあり、昭和51年に建築され、730万円で売買が成立しました。

価格面で中間に位置するのが、築25年の中古マンションです。蓮根駅から徒歩13分の45平方メートルの物件で、第1種住居地域にある平成2年に完成したマンションです。売買成立価格は1,900万円でした。

板橋区のマンション価格推移を見てみる

約10年にわたっての板橋区内でのマンション価格推移を見てみましょう。

公開されている情報全体の平均を坪単価で追ってみると、2005年には約147万円だったものがその後上昇、2007年に約204万円に駆け上がりました。その後緩やかに下降を続け、2013年で約153万円で底を打ち、2014年には約159万円と再度上昇を見せています。

この価格推移のグラフは、東京都全域での価格推移グラフとほぼ同じ形をして、上昇傾向に乗っています。足立区や墨田区、練馬区、荒川区は、2013年から2014年にかけての東京都全域にみられる地価上昇に付いて行っておらず、横ばいです。

板橋区においては、売買成立価格は東京全域に見られる上昇基調に上手く乗っていますので、売り時を迎えていると言えるかもしれません。

板橋区の中古マンション売買成約率を築年数で見てみる

築年数を「0~10年」「11~20年」「21~40年」「40年~」のくくりで見てみることにしましょう。

2012年に置いて売買が成立した中古マンションのうち、「0~10年」は約36%、「11年~20年」は約26%、「21年~40年」は約33%、「40年~」は約5%でした。

2013年はどうでしょうか。「0~10年」は約25%、「11年~20年」は約24%、「21年~40年」は約44%、「40年~」は約7%です。

2014年で見てみると、「0~10年」は約26%、「11年~20年」は約22%、「21年~40年」は約44%、「40年~」は約8%を示しています。

ここ2年で、築年数が21年~40年のマンションが強含みであることがわかります。恐らく、都心部へのアクセスが比較的良いことに加え、駅周辺の商業施設や商店街の充実によって生活に必要な物が安価で手に入るという環境の良さ、利便性に対して地価がさほど高くないことから、築年数が20年以上のマンションでも売買が成立しやすいのでしょう。

板橋区の環境から考えてみる

本社を板橋区内に構えている大企業の多さは、通勤のしやすさに繋がっているかもしれません。HOYAペンタックス事業本部や言わずと知れたタニタ、測量機器メーカーのトプコン、新日本製鐵東京製造所などがある板橋区は、「区内勤務者」が約5割とされています。この歴史に呼応するように、城下町ならぬ“工場下町”の風情を残す商店街なども健在で、庶民的なまちとして一定の人気を持ち続けています。

大規模な病院も多く、都内で一位の病床数を有することで知られてもいます。いざという時に通える病院が多いことは、生活のしやすさにもつながります。

また、住民の世代バランスが良いことでも知られる板橋区。板橋区が公表している「年齢別人口表平成27年4月1日」を見てみると、0~10歳が44,950人、11歳~20歳が42,288人と子どもから若者もそれなりに多いことがわかります。成人後を見てみると、21歳~30歳が75,097人、31歳~40歳が86,929人、41歳~50歳が85,338人と、就労しているであろう世代が計35万1,854人、60歳以上が21万1,812人とバランスがよいのです。

区によっては、日中と夜間とのバランスが大きく崩れるエリアもありますが、板橋区においてはその傾向はほとんどみられません。今現在、流行語となりつつある「住職近接」というニーズの面でも環境が良いのです。職場と住まいが近ければ通勤時間も短くなり、プライベートの充実につながるという考え方は、若い世代を中心に定着しつつあります。

庶民的な雰囲気、生活必需品が安価で手に入ること、都心部へのアクセスも良い上に板橋区内に職場があるとなれば、今後も若い世代が注目するエリアであり続けるでしょう。ファミリー層に一定の人気を保てる板橋区は、中古マンションの相場が崩れる理由が見当たりません。

「住職近接」が実現しやすい板橋区のマンションは、売り時を迎えている

今現在、トレンドとなりつつある「住職近接」というニーズを満たしやすく、なおかつ生活コストの面でも安心材料を見出しやすい板橋区の中古マンションは、ファミリー層に人気と言えそうです。生活に必要な駅の利便性、買い物の便利さ、大規模病院の充実は、子育て世代にはありがたいものと映るはずです。

生活のしやすさは、需要を生みます。実際に、過去約10年間の相場推移を見ても、東京都全域で見られる価格上昇と同じカーブを見て取れるところから、今後も上昇を期待できるでしょう。また、東京都全体に見られる、転入による人口動態の増加の受け皿となれる可能性を秘めています。その証拠に、築20年以上の中古マンションの売買成約率がかなりの増加を見せています。

もしもマンション売却を考えておられるのであれば、今からでも相場のチェックをしながら、売却までのシナリオ作りと、売却に協力的な不動産会社探しを開始しておくのがベストです。

最初にご紹介した「国土交通省・不動産の取引価格情報」のサイトでは、取引時期やエリア(区)を選択することで、取引が成立した価格・間取り・専有面積・築年数・駅からの分数などをCSVファイルでダウンロードできます。データは四半期に一度更新されますので、“鮮度の良い正しい情報”としてエクセル化し、活用してみてください。

面白い発見ができることでしょう。

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