不動産価値とは?初心者向けに徹底解説!

不動産を売却するにあたり、「不動産価値」が実際の売買に大きな影響を与えることは想像に難くありません。第三者的に判断される不動産価値はどのようなポイントで見極められるのでしょうか。記事の後半では近年の中古不動産流通のデータから、不動産売買のトレンドを読み解いていきましょう。

※特別な記載のない限り、情報は「公益財団法人東日本不動産流通機構」に掲載されているものです。

そもそも「不動産価値」とは?

不動産価値と一言で表現しても、二つの側面を持っています。一つ目は「積算価格」と呼ぶもので、自分自身が住まう際に留意したいものです。二つ目は「収益価格」と言い、貸したり売ったりする際に生み出すであろう価値を指します。

今回はより具体的なご説明にするため、不動産売買に直接影響する「積算価格」で考えてみます。積算価格は、土地と建物の価値を合算したものです。木造の戸建て住宅は、引き渡し完了時点から約30年をかけて建物自他の価値がなくなります。ですが、土地は国土交通省の公示価格や土地の形状・条件に左右されるものの、ある程度の価値を保ち続けます。

一方、マンションは同じ棟に住む人たち全員で土地を共有しています。そのため、個人所有部分の実質価値は、建物の専有部分のみと言っても間違いないでしょう。この点から考えれば、周辺の環境、駅やバス停との距離、学校区といった周囲の状況や、建物・室内の管理状況が価値において大きなウエイトを占めます。

「不動産価値アリ」と判断されるための条件とは

土地付き戸建て住宅にしろ、分譲マンションにしろ、不動産価値としてカウントされる項目には共通点があります。

  • 駅からの距離
  • 人気のエリアかどうか
  • ブランド力のある建築(建設)会社の建物かどうか

駅からの距離、人気エリアという項目に共通するのは、「生活の利便性・楽しさ」が住まいに求められている条件と言えるでしょう。特に、都市部へ行くための乗り換えがほとんど不要な、主要駅近くであることは重要視されており、関東では「JR中央線」「JR山手線」沿線が不動の人気を誇っています。

人気のエリアも毎年さほど大きな変動はなく、関東ではここ数年、吉祥寺や恵比寿が人気です(※SUMO調べ)。やはり、利便性と共に、生活を楽しむための環境が整っているかどうかが重要視されているのです。

不動産価値―「土地付き一戸建て」の場合

先にも触れたとおり、仮に建物の価値は落ちてしまっても土地が価値を保ち続けていますので、最悪でも更地にして売る・大規模リフォーム前提でほぼ土地代のみといった売却方法もとることができるのが強みです。

2015年5月現在、首都圏では中古不動産の成約件数は2ヶ月連続で前年同時期に比べ上回っています。成約価格・土地面積・建物面積共に上昇傾向にあります。これは「多少金額が高くても土地と建物が広い物が売れて行っている」ことを示したデータと言えるでしょう。注目すべきは、成約価格が前年比プラス5.8%と7ヶ月連続で上昇したということ。当然この要素の中には、駅に近い、人気のエリアという条件も含まれるはずです。

経済環境も多少の上向き傾向を示している今、同じお金を出すならば土地まで、というニーズが表れている現象と言えるのではないでしょうか。

不動産価値―「中古マンション」の場合

通常、利便性の高い土地に建てられているマンション。建物さえしっかり管理されていれば、充分売れる幅を持つのがマンションです。土地という不動の価値はほぼ持たないものの、住環境を買うという観点からは有利であることが最大のポイントでしょう。

2015年5月現在、首都圏において中古マンションの成約件数は前年比プラスで14.0%と2ヶ月続けて前年同月に比べ上回りました。平方メートル当たりの単価も、成約価格も29ヶ月連続で上昇中です。一方で、平均の専有面積は-0.8%を示しました。

中古マンションの購入を検討している方たちが「多少狭くても便利で環境の良いところにお金を出したい」とする希望が高まっていることを示すデータと言えます。マンションの特徴である「環境にお金を出す」というポイントが成約件数・価格を押し上げていることが推測できます。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201505_summary.pdf

土地神話は崩れたのか―マインドは「利便性」へ傾く

「土地は資産、土地を持っていれば安心」と考えてきたのがこれまでの不動産価値に関する考え方でした。いわゆる持ち家志向です。これは、ここ数年で崩れ始めています。

国土交通省が発表した「平成25年度土地問題に関する国民の意識調査」では、一戸建てが欲しいと回答した人の割合が67.1%にまで下落したとされています。「戸建て・マンションどちらでもよい」と回答した人は上昇を続け、調査時には20.1%にまで上りました。

地価に対する認識を問う設問では、「その土地の収益性や利便性の評価によって決まる傾向」に「非常に好ましい・まあ好ましい」とする割合が57.9%と、調査開始より過去最大を示しました。やはりここでも、土地を含む不動産価値=利便性と考える人が増えていると捉えることができるでしょう。

多少高くても、便利な場所を―不動産売買に関しては、この「利便性」が重要視されていることが明らかです。

http://tochi.mlit.go.jp/shoyuu-riyou/kokumin-ishiki

不動産売買に長けた人の思うところ

不動産価値を見分け、売買に慣れた方が異口同音に言うことのひとつに「ロケーションはなかなか買えないが、利便性は金で買える」ということです。確かに好みの眺望+利便性を備えた物件に出会うことは不可能かもしれませんが、望みの利便性を備えた物件はある程度探し出せます。

どこにも出かけずすべてが完結する生活はあり得ません。特に勤めに出ている方、子どもさんなら通学と、日々家から出ることが日課であるご家族にとって、利便性や環境ほど重要なものはありません。毎日の暮らしに負担をかけず、快適に過ごせることが、本来住まいに求める条件なのではないでしょうか。

再度、不動産価値として着目される点をおさらいしましょう。

  • 駅からの距離
  • 人気のエリアかどうか
  • ブランド力のある建築(建設)会社の建物かどうか

このポイントを基本にし、戸建て住宅でもマンションでも、いざというときにリフォームという手段が取れるかどうか不動産の価値を決めると言ってもいいでしょう。建物そのものがリフォームやリノベーションに耐えるだけの強固さを持っていなければ、買い手は購入をためらうものです。

特にマンションは、管理規約により大規模リフォームに制限がかかることがあります。将来を見据えたしっかりとした買い手は、この管理規約にまで目を通すはずです。希望するリフォームが、管理規約に沿わない場合、購入意欲を失ってしまうはずです。

おわりに

近年、「新しいか古いか」ではなく、「希望するライフスタイルが実現できるか」で不動産価値を見定める人が増えていることがわかりました。ご自身の財産である不動産が、どのような価値をアピールできるのか多様化しているとも言えます。

むしろ古いレトロな重厚感あるイメージの建物を「ビンテージマンション」と呼び、珍重するムードすら表れてきた近年、あえて中古に目を向ける動きも盛んになってきました。不動産価値さえあれば、中古であろうが売りに出すのをためらう必要はありません。

今後、関東周辺では東京オリンピックに向けて地価は上昇を続けるとされています。また、地の利のよい不動産は投資物件として海外からも注目されていると言われている今、物件を売却したいと考えている方には「今すぐに」動き始めるようお勧めしたいと思います。

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