これで迷わない!不動産売却時の確定申告の方法

土地や建物、マンションといった不動産売却を行ったとき、確定申告は必要なのでしょうか。また、その手順は…。一生のうち、なかなか出会わない大きな金額を動かすことから、手順だけでも知っておきたいという方へ、不動産売却にまつわる確定申告の必要性と準備すべきものをお伝えしましょう。

確定申告が必要なワケ

不動産売却をした際に発生する所得は「譲渡所得」と呼ばれ、月々入ってくるお給料などとは区別して考えます。額も大きいですし、定期的にある所得ではないために、他の物と区別して申告をしなければならないのです。これを「分離課税」といいます。

これは、税金に関連する法律でも定められており、

  • 株式の譲渡所得
  • 先物取引による雑所得など
  • 不動産売却によって得た譲渡所得
  • 山林所得

のようなものが、申告分離課税されるものとなっています。

つまり、不動産売却を行って得た所得は、どのような少額であっても必ず確定申告を行わなければならないのです。

もしも、確定申告を行わなかった場合はどうなるのでしょうか。不動産売買に関わる登記情報は、税務署に届くようになっていますから、「誰が誰に売った」ことは筒抜けです。持ち主が変わったことはわかっているのに、当の本人が確定申告をしなければ、それはれっきとした脱税として税務署は認識します。

このような不名誉のレッテルを張られてしまうのは良くないことですし、場合によっては軽くなるかもしれない税金を見逃さないためにも、確定申告は必要な「儀式」なのです。

必要な書類は2種類―「分離課税用」と「申告書B」

不動産売却に関連する確定申告用書類は、「分離課税用」と「申告書B」の2種類が必要です。記入のために事前に調べておかなくてはならないことは、次のとおりです。

  • 所在地
  • 売買契約日や不動産を引き渡した日
  • 代金の受け取り状況(登記簿謄本や金融機関の通帳といった事実のわかるもの)
  • 固定資産税や都市計画税の精算書(売主・買主の間で日割り計算するのが商習慣となっている)
  • 仲介手数料等譲渡費用領収書

これらの書類などを準備して臨みます。

「分離課税用」と「申告書B」は税務署で、その他の書類は関係する業者や役所から取得しておきます。
http://allabout.co.jp/gm/gc/377523/

一番大切な事柄は―固定資産税や都市計画税の精算書の準備

ご存知の通り、固定資産税や都市計画税といった不動産にかかる税金は「1月1日現在の所有者」にかかります。タイミングよく年末に売買をすることはないことから、売主・買主の間で日割り計算をして売却金額と合わせて調整しておかなくてはなりません。

日割り計算がごく一般的な商習慣となっており、仲介してくれる不動産業者もそのことは知っているはずですが、ごくまれにこれを忘れているというトラブルに遭遇することもあります。売主側がこの点を理解しておき、買主に申し出て調整を行いましょう。

もしもこの日割り計算を忘れ、売却金額のみのやり取りとなってしまった場合、あとでもめ事になってしまうことがあります。無駄な禍根を残さないよう、ここはしっかりとチェックしておくべき事項です。
http://www.matomedia.jp/tochibaikyaku/tax/kotei-shisanzei/

その不動産物件の取得費用はいくらでしたか―購入時の契約書を探しておく

売却しようとしている不動産を取得した時の契約書は残っているでしょうか。これは、税額に関するとても大事な数字ですので、きちんと手元に準備して確定申告に臨みましょう。

不動産売却に関する税金がかかってくるのは、「売却益」の部分です。

不動産の売却益(譲渡所得)=譲渡で得た金額-(不動産取得費+譲渡にかかった必要経費)

譲渡で得た金額は、通帳に振り込まれる金額です。ここから売却した不動産を購入した金額と、仲介手数料など売却にかかった必要経費を差し引いた譲渡所得を導き出さなければなりません。この譲渡所得部分に税金がかかります。

もしもこの不動産取得時の契約書が手元になかった場合、購入の際に仲介してくれた不動産業者に協力を仰ぎましょう。

もしも、相続した先祖代々の土地といった特殊なケースであれば、購入金額を証明することは難しいでしょう。このような場合は、不動産取得費は売却金額の5%とし計算されます。

時勢により特例や控除額も変わる―一番信頼できるのは「税理士」の存在

税金の制度というものは、時勢により特例が設けられることも少なくありません。最新の情報をフル活用してくれるのは、やはり専門家である税理士です。このような特例や控除に関する有利な“特典”を見落とすのは残念なこととなります。

売却損が出た場合、最長で3年間の繰り越しができるケースがあります。また、売却益を計算する際に見落としの費用が出てしまっては、思いのほか多い額が課税されてしまうことも考えられます。このような失敗を招かないためにも、専門家の勘所を如何なく発揮してもらいましょう。

一例ですが、売却益が3000万円以下だった場合、税理士費用は3万円~です。場合によっては売却から数年間の税金に影響を及ぼす確定申告ですから、このような費用は惜しむべきではありません。

もしもご自分で確定申告をなさる場合は、確定申告の期間を外し、税務署に訪れる人の少ない時期に相談に行くとよいでしょう。そこで教わった必要書類や記入方法で準備をし、税理士会の無料相談会で見てもらうのもよいことです。もしも税務署へ出向いた段階、税理士無料相談の段階で「自分には難しい」と思われた時に、改めて税理士へ依頼をすれば大丈夫です。

一番好ましくないのは、確定申告で税務署も税理士事務所も多忙なタイミングに、自分一人で慌ててしまい専門家の知恵を借りられないことです。不動産売却が行われた直後に、すぐに相談に動かなくてはならないのです。

確定申告のスケジュール

これまでに見て来たことから、不動産売却から確定申告に至るまでのスケジュールをおさらいしてみます。

  • 売却時に固定資産税など売手・買手で按分すべきものをきっちりと定め、それを売却額に反映させる
  • 必要な書類やコピー類の準備
  • 確定申告用紙の準備
  • 必要事項の記入
  • 税務署や税理士に相談

このようなステップを踏むことになります。

この流れさえ覚えておいて頂ければ、ご自分で書類作成をなさるにしても、税理士に依頼するにしても、最低限の準備はできています。

会社員としてお勤めをなさっている方には縁の薄い確定申告。申告の時期は毎年2月の中旬から3月の中旬です。これに間に合うよう、下準備をしっかりと行い、相談すべきところへ出向いておきましょう。この期間中は税務署も税理士事務所も“戦争”の様相を呈しています。早目早目の対応が求められます。

おわりに

一生に何度も経験することのない、不動産売却にからむ確定申告。心の準備はできたでしょうか。事前の準備も万端であれば、さほど怖い物でもありません。自分で確定申告をされる方もいらっしゃる位です。

ですが、確定申告ができる期間は実質1ヶ月間。さらにウィークデーはお勤めという方ならば、最新の特例や控除と言った措置を調べることも難しいでしょうし、具体的にどこに適用されるのかを理解することも難しいものです。資料を整えた上で税理士会の無料相談会などを利用し、アドバイスを得たり、依頼するべき税理士と出会ったりすることも、確定申告への備えでもあるのです。

あなたは、ご自分で確定申告をされますか? それとも、税理士へ依頼しますか?

いずれにせよ、あなた自身で事前に取り組んでおかなければならないことは多くあるのです。

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