この手順で進めよう!一軒家売却の流れを紹介

一軒家の売却を検討されている方にとって、まず知りたいのが売却完了までの流れではないでしょうか。自分が愛し、住み続けた家を大きな金額で次の人に手渡すのですから、手順も間違いなく踏みたいものです。売却し、買い手に引き渡すまでにどのような流れがあるのでしょうか。時系列的に俯瞰してみましょう。

値付けを間違えないために―相場情報の収集

一軒家の売却の際に設定する「売り値」は、売り手の言い値でもよく、買い手がそれに納得さえすれば売却契約へと進みます。ですが、やはりそこは相場というものがあります。誤った値付けをしないために、相場情報の収集を行っておかなくてはなりません。

売却までの期間を明確に定めていないのであれば、一番手軽な方法が不動産物件の折り込みチラシ収集です。年単位で集めておくと、類似物件の値段の動きもある程度見えてくるはずです。また、不動産物件紹介のポータルサイトでも、同じ間取り、延べ床面積、エリアで絞り込みをすることで、売り出し価格を眺めることができます。今現在売りに出されている価格であって、実際の売却契約を結ぶ価格ではないものの、目安として活用できます。

実際に一軒家が売却された実績を知るには、国土交通省の「‎不動産の取引価格情報」を利用してみてください。物件の情報と、売却が成立した価格とが掲載されていますので、直近の“実績”を見ることができます。
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

査定を依頼する

何となくでも相場感をつかんだら、いよいよ不動産業者に査定を依頼します。1社の査定で満足せず、複数の会社から査定を受けることが大切です。机上査定ではほとんど差はなくても、実際に一軒家を見て行う訪問査定で差が出ることは少なくありません。その額、100万円を超えることも珍しくありません。「同じような物件を仲介したことがあり、より売買の現場に近い経験を有している」という会社が高値を示してくれるのです。このようなことも実際にあるのですから、複数の会社に依頼をかけましょう。

また、複数の会社に査定を依頼する理由は他にもあります。会社の方針や担当者の人となりといったものに触れる中で、「この人(会社)なら信頼して売却を手伝ってもらおう」という人に巡り合えるからです。一生の中で大きなターニングポイントともなる一軒家の売却。より高く、スムーズに売るためには、何でも話せて、親身になってくれる専門家の腕と経験を利用させてもらわなければならないのです。時には、示された価格よりも担当者の人柄で会社を選ぶ方もおられるほど、これは大切なポイントです。

媒介契約の締結

査定をしてくれた会社の中から、ここにお願いをしようと会社を選んだら、媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約の形式は、大きく次の3つです。

  • 専属専任媒介契約(1社のみと契約・売主自身で買主を見つけることは不可・REINSへ登録必須・1週間に1度の販売報告義務)
  • 専任媒介契約(1社のみと契約・売主自身で買主を見つけることは可能・REINSへの登録必須・2週間に1度の販売報告義務)
  • 一般媒介契約(複数の会社と契約可・売主自身で買主を見つけることは可能・REINSへの登録は任意・販売報告義務はなし)

この中から、ご自分の立てた売却までのシナリオに沿って媒介契約方法も選ばなくてはなりません。不動産情報のポータルサイトでよくあるケースに、同じ物件と思われるものが複数の会社に取り扱われているのを発見することがあります。これは一般媒介契約で、より多くの購入希望者の目に留まるというメリットがあります。一般媒介契約にも「明示型」「非明示型」とがあり、明示型は「あそことここと、御社にお願いしています」と依頼している会社をきちんと示す方法です。一方で、非明示型は依頼している会社を伏せるものです。

不動産業者の側から見れば、複数の会社に依頼している売主と、自社のみに依頼している売主では動き方に変化を持たせなければならないこともあります。つまり、いつどの会社に“横取り”されるかわからない一軒家売却にはあまり力を入れたくないというのが実情なのでしょう。

売却までのシナリオ・想定期間に合わせて媒介契約を選ぶ必要があります。

内覧や売却条件の交渉を受ける

あなたの一軒家に興味を持った人が不動産会社に問い合わせを入れてくれれば、次は内覧へと進みます。

訪問査定段階である程度きれいにしているであろう室内を、更にイメージアップさせましょう。ハウスクリーニングで特に水回りを美しくする必要があります。明るく清潔なカーテンにし、じっくりと見てもらえるよう配慮をしなければなりません。

内覧を終え、「これくらいならば購入したい」と価格交渉がなされるのが一般的です。どこで折り合いをつけるのかは、相互の条件次第です。ですが、あまり強硬な姿勢ですとそのお話は“お流れ”になってしまいますので、譲歩できる幅を事前に検討しておきましょう。

また、引き渡し時期についても相談が入りますから、極力購入者のスケジュールに合わせられるよう余裕を持ったスケジューリングを行っておくべきです。

売買契約

各種条件面で折り合いが付けば、ついに売買契約です。不動産業者が、一軒家売却に関する各種取り決め事を売主・買主に説明してくれますので、双方が納得したところで契約書を交わします。必要な書類はこの契約の前までに不動産会社から指示されていますので、早め早めに準備をしておきましょう
(「初めての人が陥りやすい、家を売るにあたっての8つの注意点」も参照ください)。

手付金などの入金

契約書を交わしたら、手付金が入金されます。手付金は、契約書の額面の5%~10%が一般的です。この中から、不動産会社への仲介手数料を支払います。

その後通常2回に分けて残りのお金が入金されます。家のローンが残っている場合、入金された額を充当することもありますが、金融機関への各種手続きは不動産業者が行ってくれることが多いものです。

引っ越しから引き渡しまで

契約書に明記された引き渡し日までに引っ越しを完了させます。契約書の書類一式の中に「ハウスクリーニングを行うこと」「傷を補修しておくこと」などの約束事があれば、それらも引き渡し日までに完了させておかなければなりません。誤って引越しの作業中に家を傷つけないよう、細心の注意を払ってください。運送会社にもその旨きちんと伝えておきましょう。

翌年の確定申告

一軒家の売却を行った翌年、確定申告を忘れてはなりません。売却によって思わぬ利益を得た場合は所得税を支払わなければならないのです。納税は国民の義務。これから逃れることはできません。

損がでれば税を軽くもできますから、「利益を得ても、損をしても必ず確定申告」は不動産売却の際には必須事項として覚えておいてください。詳しくは「不動産売却にかかる税金、種類と費用まとめ」もお読みください。

おわりに

一軒家の売却の流れをざっとご紹介いたしました。なかなか遭遇することのない売却という局面に立たされても、基本はこのふたつです。

  • 信頼できる不動産会社や担当者選びが大事
  • 自分自身も信頼される売主となること

です。

大きなお金が動く一軒家の売却ですから、慎重になるべきところは慎重に、大胆な決断を下さなければならないタイミングには大胆に、というバランスが必要です。事前に学び、親身になってくれる担当者と相談しながら、より高く、より短期で売却を決めたいものです。

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