マンションを買い替えたい…そう思ったら学んでおくべき6つの基礎知識

「マンションを買い替える」と決めたら、「売る」「買う」の二つの作業をほぼ同時に進行しなければなりません。単に売却する、購入するよりも数倍の労力がかかるのです。

マンション買い替えにかかわる知識を、「売る」「買う」の両側面から理想的なケースで見て行きたいと思います。

①マンション買い替えでベストなスタイルは「住みながら売る」こと

マンションを買い替える際、一番望ましい形は「住みながら売る」ということです。売却が決まり明け渡す期日と、購入した(する)マンションへの入居日が遠ければ、その間賃貸暮らしをするなどの費用が発生します。なおかつ、引っ越しも2度行うこととなり、無駄な費用が発生してしまいます。これを避けるためには、住みながら買い手を見つけることを目指したいところです。

短期間で貸してくれる賃貸物件は数少ない上に、敷金・礼金も生じます。同じ市内(都内)で引っ越しを2度すると、荷物の量にもよりますが10万円×2で20万円前後は覚悟しておかなくてはなりません。賃貸の初期費用も込みで考えれば、50万円~を必要とするでしょう。

お子さまがいらっしゃれば、この期間だけ転校させるのも心理的な負担となるでしょうから、これは絶対避けたいところです。

②「売る」「買う」を同時に行うには―内覧がキー

住みながら売却活動をし、売買契約が整った時には次に住む物件の契約が整っていることが「売る」「買う」を同時に進める上で目指すべき状況です。

引越しは1回。無駄な費用を支払わない、引越しという体力を削る作業を複数回に分けないことがベストです。

そのために重要なのが、今の物件に興味を持つ購入希望者を実際の住まいに導き入れる内覧です。「住んでいるところに人が入ってくるのは…」と抵抗感があるかもしれませんが、むしろ内覧で生活感を見てもらうことが購入希望者の安心につながります。自分たちが生活を始めたらどうなのだろう、というイメージがわきやすいからです。家具の配置や、どんな照明器具やカーテンが似合うかなど、自分たちなりの住まい方を、今ある生活感により推し測ることができるのです。

売り手としても、お掃除を万全にし、時にはオシャレに飾り付けをして、気持ちよく内覧者が過ごせる工夫をしましょう。内覧希望者とは、購入希望者でもあります。数百万から数千万円のお金が動く売り物を充分に見てもらえるように、お相手の都合にも積極的に合わせるようにしなければなりません。

内覧希望者が現れ始めた頃には、「大体このくらいで売れそうだな」という金額が理解できているはずです。この数字をもとに、次に購入できる物件の絞り込みを始めるとよいでしょう。

③売却と購入のタイミングがうまく合いそうになければ買取も検討

購入希望者も決まり安心しても、入居を望むタイミングと、あなたが購入する(した)物件への入居のタイミングが噛み合わずにその契約がお流れになってしまう…というケースもなきにしもあらずです。そういった事を数度繰り返すようであれば、思い切って「買取」に切り替える必要があるかもしれません。

現在の物件と、新たな物件との「ダブルローン」に耐えうる資金力を数年間も持ち続ける人はそうそういらっしゃらないはずです。この無駄な時間=お金を費やすくらいならば、手にする金額が多少下がっても買取業者へ再度当たってみるべきです。一括査定サイトで対応してくれた不動産業者の中には買取査定をしてくれる業者もあるはずですので、再度買取の査定をしてもらってください。

④一番スムーズなのは「売り」「買い」を同じ業者に頼むこと

売却仲介と購入物件の仲介の不動産業者を同じにすることも検討しておきましょう。住み替えをする理由を熟知してくれていますから、「売り」「買い」をスケジュール的に無理なく行える提案をしてくれるはずです。多少売却価格が下がっても、上に挙げたような一時的な賃貸住まいをしなくてはならない、ローンをダブルで支払わなくてはならない状況よりははるかに有利な状況を一緒に考えてくれます。

買取に切り替えるという決定をする前に、仲介をしてくれる不動産業者に次の物件の購入を相談することも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。買取の査定額を見積もってもらった後、同じ不動産会社で売り・買いを同時に行えそうか相談し、どちらが期間的にも金銭面でも有利かを選ぶのです。

⑤「売り」が先か、「買い」が先かは、資金計画ありき

マンションの買い替えは「同時」がベストではありますが、それも購入希望者とのタイミングが完璧に合致する場合にのみ成立するまれなケースです。そのため「売りを先に進めるか」「買いを先に進めるか」のシナリオ作りをしておくべきなのです。

スムーズに売り買いができれば、ローンの借り換えも可能です。ですが同時に売り買いが叶わない場合ダブルのローンが組めるのかという根本的な問題もはらむこととなるでしょう。かといって、次に購入するマンション選択に妥協はしたくない、というのならば、一時的な賃貸暮らしもシナリオに組み込みます。

大きな“商品”を売り買いするのですから、資金計画ありきで物事を進めなくてはならないことはご理解の範疇にあることと思います。あなたにとって最悪のケースも想定しておかなくてはならないことは、シナリオ作りには必須です。大多数の方にとっての最悪は、「売れるまでの期間が長くなってしまい買取に頼らざるを得ない、でも、次に購入したい物件には妥協したくない」というケースであるはず。この難関をクリアするために、買取に強く、マンション販売の取扱戸数の多い不動産業者を見極めておくことも大切です。

⑥あなたの立てた複数のシナリオに沿ってくれる会社はどこなのか―業者選定

マンションの買い替えに際し、シナリオは複数立てておかなくてはならないことはご理解頂けたと思います。では、そのシナリオに協力的な会社はどこなのでしょうか。

この問題は、不動産の一括査定サイトで解決しましょう。自分なりのシナリオを持っておけば、仲介または買取に名乗りを上げてくれる会社の中から、安心して相談に乗ってくれそうな不動産業者を絞り込むのにも役立ちます。

一括査定サイトを利用するだけで、そこに“業者間の競争”をしかけることもできます。より高く査定してくれる不動産業者の中で信頼できそうな会社に、シナリオに沿った質問をぶつければよいのです。明確に回答できる会社(担当者)でなければ、そこでお付き合いを断る勇気も必要です。

人生の中で1度あるかないかの大きなお金(=物件)の売り買いを同時に行おうとしているのですから、ビジネスパートナーは慎重に選ばなくてはなりません。そのためにも一括査定サイトを利用し、競ってもらい、あなたの希望に的確なアドバイスを与えてくれる会社を選択してください。

おわりに

マンションの買い替えには、「売り」「買い」という2大側面があることを理解すれば、資金計画を中心としたシナリオ作りが大切であることは火を見るより明らかです。この難題に立ち向かうためには、より力強い味方となってくれる不動産業者を味方に付けなければなりません。

この業者選定に有利となるのが一括査定サイトの存在です。不動産会社へ個別に相談することもできなくはありませんが、手間がかかる上に競争を生み出すことが難しいでしょう。一括査定サイトを通すだけで自動的に競争の状況を作ることができるのなら、利用しないのは時間ないしはお金の無駄です。売りたいと思っている物件が、あなたのシナリオを大幅に上回った魅力を持っているかもしれません。より高値で売却するにも競争は必要です。

時は金なり―不必要な時間を費やさないためにも、一括査定サイトの利用をお勧め致します。

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