マンションの売却は住宅ローン残債がある場合も可能?

マンションの売却は住宅ローン残債がある場合も可能?

自宅であるマンション……何らかの理由で売却をする際、ローンが残っているとしたら「マンション売却ができるのだろうか」という心配が生じます。

ローンの途中で残債のあるマンション売却は可能なのでしょうか。いくつかのパターンから考えてみたいと思います。

住み替えなどでマンション売却をする

マンション売却を考えるケースとして、「転勤のためマンションを手放す」「家族構成が変わったため住まいを買い替える」などがあると思います。このような場合は、残債についてさほど悩むことなく売ることができます。

「ローンの残債=(売却にかかる手数料などを除いた)売却益」であれば、金融機関へ相談の上、ローンの残りを一括で返済すればよいのです。

「ローンの残債>(売却にかかる手数料などを除いた)売却益」で赤字が出ても、差額を用意できれば一括で返済できます。

信用の幅があるなら、「買い替えローン」を利用できることもある

残債を預金でカバーできない時は、まず金融機関へ相談してみてください。次に購入予定の住まいのローンに、マンション売却で完済に届かなかった差額分を上乗せする「買い替えローン」を利用できることもあります。

次の住まいのローン+現在のマンションの残債でローンを組むことになりますから、審査は少しシビアになります。月々の返済計画も今現在支払っている額よりアップする可能性がありますから、その計画に耐えられる収入も確保し支払計画を立てなければなりません。

専業主婦だった奥様がお仕事に復帰することが求められるかもしれませんし、遊興費や食費の見直しをしなければならないかもしれません。このことから、金融機関側でもかなり細かく審査をします。

「いずれマンション売却をするかも」と考えているのなら

出来るだけ早期にローンから解放されたいという理由で、まとまったお金ができた時に繰り上げ返済をする方がいらっしゃいます。これは、「時と場合によってはマンションを売却するかもしれない」と思っている方にも同様に、有効な方法です。

マンション売却を希望するタイミングを迎えたときに、残債がなければ売るという手続きは一気にハードルが低くなります。残債というお金に縛られてもいませんし、ローン中に存在する金融機関の抵当権を外す手続きも済んでいることでしょう。

つまり、売りやすいマンションという状態なのです。

手続き・手間を極力減らすには、繰り上げ返済で「残債ゼロ」もしくは「マンション売却時に預貯金の取り崩しなどで残債の補填ができる額にまで圧縮しておく」ことを目指すのが最善の道です。

早めにマンション売却を試みなければならないケース

残念ながら、住み替えでないマンション売却といったケースもあるでしょう。つまり、何らかの理由でローンの支払いが追い付いて行かない可能性が出てきたときのことです。

このような見通しとなったときには、できるだけ早く売却することをお勧めします。このとき重要なのは、ローンの支払いを滞ってしまう前に動き出すことです。マンション売却に強い不動産業者や買い取りをしてくれる業者を探し出しましょう。

ローンを滞納してしまうと、いわゆる「ブラックリスト入り」(正しくは信用情報機関に事故情報として掲載されてしまう)することとなり、その後の生活で時折必要となるであろうローンが組めなくなる状態となってしまいます。

残債から逃れるために売却をするのですから、後の暮らしがしづらい状況にまで陥った状態で売却を検討するのは遅すぎます。これを避けるため、支払いが滞る前に売却を行う必要があります。

まずはローン契約した金融機関へ相談に行きましょう。事情を話し、売却したお金でローンの繰り上げ返済をしたときいくら位残ってしまうのか、その残債をどのような方法で支払うことができるのかを調べなければなりません。

代位弁済されると事故情報となる

もしも、ローンの滞納によって保証会社により代位弁済が行われたときには、いわゆるブラックリスト入りしてしまいます。その後、クレジットカードの使用の停止、自動車のローンが組めないといった負の影響をその後の生活に与えてしまいます。

お勤め先の理由で収入が落ち込んだ、転職などで年収が下がったなどの理由でローンの支払いが難しくなったら、ローンの支払いの滞納をする前にすぐに売りに出すべきです。

生活における支出そのものをコンパクトにせざるを得ない上、ローンの滞納によっていざという時のライフラインであるクレジットカードの利用ができなくなるともなれば、生活しづらくなることは火を見るより明らかです。

このような時こそ、スピーディにマンション売却を実行し、赤字部分が出れば何らかの手立てで補填する計画を立てましょう。

時間的余裕があるなら仲介で、スケジュールがタイトなら買い取りで

マンション売却に必要な手続きは、仲介してくれる不動産業者がサポートしてくれます。特に住み替えに関する手順はケースバイケース。

売却・残債の繰り上げ返済・次の住まいの購入―概ねの場面でアドバイスをくれますが、金融機関への相談はあなた自身で行わなければなりません。早目早目に動けるよう、信頼のおける不動産業者や担当者を見つけなければなりません。

もしも売却完了までの時間が限られているのであれば、買い取りに対応してくれる不動産業者を見つけましょう。

中には仲介からスタートし、相談の上決めた期間内で購入希望者が現れなかった時に買い取りをしてくれる業者もあります。買い取り額がわかれば、ローンの残債をクリアするためにいくら必要なのかが見えてきます。

預金の取り崩しや、親御さんへの相談、無担保ローンで補填するなど、打てる手を想定しておきましょう。

あなたが行うべきこと―金融機関への相談

どのような形であれ、マンション売却に際しローン残債があるのであれば、その旨を金融機関へまず相談すべきです。

残債のあるマンション売却自体に応じてくれるのか、繰り上げ返済の条件や、残りの金額の再確認、念のため手順も聞いておければベストです。

このような相談は、仲介してくれる不動産業者では行えないこと。査定額を聞いた上で金融機関へ出向きましょう。相談の上で、残債を補てんするためにどんな手段を講ずることができるのかの検討に入ります。マンション売却は、残債をゼロにすることを目標に据えることでスムーズに運びます。

ローンの返済は、金融機関とのお約束事。これに対する対応次第で、その後の生活に大きな差が出ます。支払というルール守ることはもちろんのことですが、さらに繰り上げ返済に至っても手数料が発生することもあります。契約条件の再チェックがとても重要なのです。

おわりに

ローン残債のあるマンション売却はできるのか―答えは基本的に「Yes」です。

ですが、次の住まいのために住み替えローンを申し込んだり、後の生活に影響がでないよう残債をゼロに近づける努力をしたりと、作業は若干増えます。

一番してはならないのが、支払えなくなってから慌てること。

遅延を続けた結果として保証会社の代位弁済を受けたりや競売といった状況に陥れば、あなたの信用に傷がついてしまいます。その後の生活にも影響を及ぼすことになりますので、月々の支払は怠りなく行わなければなりません。

今回は二つのパターンからマンション売却を探ってみましたが、事情はご家庭によってさまざまです。近いと思われるパターンから、残債のあるマンション売却への近道を検討してみてください。

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