マンション売却の築年数による影響度と売却のタイミング

マンション売却という局面において、築年数はどのように影響を及ぼすのでしょうか。

もちろん「新しければ新しいほどよい」と購入希望者は思うはずですが…。
必ずしもその通りでないのがマンション売却の不思議なところです。

築年数と売却額との意外な関係を学んでいきましょう。

マンション売却には築年数「築20年」という節目がある?

マンション売却に関する興味深いデータがあります。築年数と価格の下落率に関する調査なのですが、結果は「築20年を迎えるまでは右肩下がり、その後はほとんど横ばい」というものです。

(※データそのものは2011年に売買された物件を追いかけたものですが、さほど古い情報でもありませんので大いに参考になるものです)

言い換えれば、マンションを売るなら底値を打つ20年という節目を迎える前に、ということになるでしょう。
なおかつ、システムキッチンやシステムバスといった設備もさほど古く感じない頃の築10年辺りで上手に売ることができればベスト、といえるはずです。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

マンション売却の築年数をメリットと感じさせる

自分が中古マンションを買うと考えてみれば、おのずと「買いたい築年数」が見えてきます。

  • 中古という値ごろ感
  • 中古ならではの立地の良さ
  • 大きく手を入れなくても住める状態

これらの条件を合わせてみれば、概ね築年数は10年前後が売り時となるでしょう。

例えば、ユニットバスの寿命は15~20年とされていますから、「これならまだまだ使えるな」と購入希望者も理解するはずです。
給水管の入れ替えもまだ先の話でしょう。

まずは新築のマンションより安く購入し、必要な個所を好きなように手入れすることを希望している方もいらっしゃいます。

このような人は、概ね「立地」に重点を置きますから、その点で他の物件に引けを取らないのであれば、強気の売却価格で打ち出してもよさそうです。

マンション売却で築年数が古い場合はリノベーションしたい人向け

環境が望ましく、マンションの躯体もさほど傷んでいなければ、築年数を問わず人気を誇るマンションもあります。これは、「リノベーション」という考え方が浸透してきたからです。

中古マンションの魅力は、何と言っても新築マンションでは到底叶えられない立地の良さです。

10年、20年という築年数を経てもなお、周囲の環境が購入希望者の心をとらえるのです。
多少古くとも、手入れさえしっかりとしていれば、内装をある程度自由に変更できるのが中古マンションの魅力とされ始めています。

安く買え、部屋のレイアウトを含む内装を自由にできるのが、中古マンションが注目を浴びるポイントです。

このリノベーションに着目している人たちは、「立地」「新しさ」のどちらにも偏らない柔軟さを持ち、後に自分たちで好みの部屋に仕立てたいという希望を持っています。

このような層に響くマンションであれば、ある程度の築年数を経ていても大きく値崩れさせないまま売却ができるでしょう。

同じマンション内で、リノベーションをした実例はないでしょうか。

もしもあるとすれば、その工事を手掛けた建築会社やデザイナーに話を聞いてみるのも一案です。

マンション売却に最も適している築年数は、築10年以内

「築10年のマンションを売却すると、いくらになる?」でもお伝えしましたが、資産価値としてのマンションの価格は、築5年で2割、築10年で3割、築15年で5割ほどの下降ラインをたどるとされています。

もしもより有利に売却を勧めたいのであれば、築10年頃までには売りにださなければなりません。

今からちょうど10年ほど前といえば、2005年です。マンションの販売戸数が多く「2005年問題」とまで言われた時期です。

これを意識してか、マンションディベロッパーが設備にしっかりとお金をかけた物件も多くあるとされています。
設備面ではまだまだ現役、となれば、中古でも充分に売却できる可能性を秘めている、といえるのです。

この頃のマンションは、駅に近い地域の大型のものが多かったことを覚えていらっしゃる方も多いでしょう。地の利の面で、かなり有利な売却物件となり得るのです。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/shihyo/2005/0926/658.html

マンション売却に築年数は関係ない?

所有しているマンションを「高く売る」という視点でいえば、もちろん築浅がよいに決まっています。
ですが、築年数だけですべてが決まってしまう訳ではないことは、上記でご理解頂けたと思います。

東京都、特に都心部に限っていえば、今現在地価は上昇中です。地の利(駅まで近い・商店街があるなど)に着目し、最近の流行であるリノベーションを目的に、中古マンションを中心に狙う人たちも存在するのです。

この流行を受け、リノベーションを主な生業としている設計事務所も現れ始めています。

地方都市においても、市街地への住民回帰の動きは高まっています。

郊外に家を持とうとした時代を経て、今は生活の快適さ、通勤の便の良さを求め、市街地へ人が集まり始めているのです。この動きの受け皿となっているのが、中古マンションといえます。

メンテナンスがしっかりなされている市街地のマンションは、この「人の流れ」に合致しており、ニーズが高まっていることを知っておいて頂きたいと思います。

ビンテージマンションは数少ない

建築からこちら、数十年経っても値崩れしない「ビンテージマンション」はやはり数少ない物です。
著名な建築家が手がけた有名な物がそれに該当し、現存する物も少ないからです。

「高く売る」のか、「早く売る」のか―マンション売却には、この二者択一を迫られることもあります。

売却希望価格では売れない場合、売り手・買い手共にどこかで手を打たなければなりません。

自分なりの「売却シナリオ」を作成し、スケジュールを切っておくべきです。

いつまでも希望通りの価格で買ってくれる人を待ち続ける訳にはいきません。
売り手にも、次に暮らすべきステージである家やマンションの購入が待っているからです。

マンション売却で築年数が古くても「より早く」「より高く」の両方の希望を叶える

早く・高くの売却を目指すのであれば、購入希望者をより多く募る必要があります。

大事な財産であるマンションを売るのですから、多くの人の目に触れることが求められます。

多くの人に自分のマンションを知らしめるために大事なのが、複数の不動産業者に仲介してもらうことです。

株と同じく、利益を追求せんがために長期戦で構えてもいいことはありません。

「来年ならば高く売れる」という保証はどこにもないからです。

相場を踏まえ、不動産業者の知恵や経験を借り正しい値付けをし、適切な広告を打ってもらうことが何より大切なのです。

この状況を生み出すために必要なのは、査定は必ず複数社から取ることです。

不動産業者が手にする仲介手数料は、買い手と売り手を結びつけた時に発生する成功報酬です。仲介をするという“事柄”に競争環境があれば、われ先にと挙手してくれるのです。

より高い売却価格、より早い売却時期を目指すために、複数の会社に競ってもらう必要があります。

時は今、インターネットの時代です。不動産査定を受けるための一括査定サイトという強い味方が存在します。

このような仕組みをうまく利用し、競争環境を売り手の側から仕掛けていく必要があるのです。

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