離婚によりマンションを売却する8つの注意点

離婚によりマンションを売却する際の注意点

今や日本人の夫婦の3組に1組が離婚をするという時代。一生を共にすると誓ったふたりであっても、何らかの理由で別の道を選ぶと言う結果となっているのです。

この時にもめ事のひとつとなるのが共有財産。結婚と同じく一生を共にすると考えたマンションや家をどうするのかが大きな問題となることも珍しくありません。

では、離婚をしたときにマンションや家をどのように扱うのが一番いいのか、注意点を踏まえケースごとに考えてみたいと思います。

①支払いを終えている場合―名義をどうするか

相続などでマンションを手に入れた、ローンの支払いが終了しているなど、既に金銭的な問題がない場合は、名義に注意をしてください。

夫婦共有の持ち物になっている場合は、名義をどちらにするかを決めなければなりません。

もちろん、夫婦のどちらもそのマンションを維持することを希望しない場合は、そのマンションを売却し、得たお金を話し合いのもと分配するのがベストな解決法となるはずです。

維持するのであれば名義の書き換えを、売却するのであれば合理的な割合で売却益を分配します。

②マンション売却をしない場合―ローンの支払いをどちらが行うかを決める

離婚とは、その後一緒に住み続けることはしないものです。

マンション売却を行わず、どちらかが住み続ける場合、ローンの支払いが終わっていなければ「どちらが支払いを続けるか」を決めなければなりません。

一番問題となるのが、住み続ける側と支払いを続ける側が異なるときです。

よくあるケースとして、「妻が住み続け、夫が支払いを続ける」というものです。この場合は公正証書を作成し、単なる口約束ではない状況を作らなければなりません。

ローンの完済後にそのマンションを妻名義にするための「条件付贈与契約(贈与の仮登記)」をつけるとなおよいでしょう。

これによって、理論上、夫が勝手にマンション売却をすることはできなくなります。法律の専門家に相談しつつ、このような書類を作成しておくのも一つの方法ではあります。

もちろん、夫側にリストラや転職などの事態が降りかかり、不本意ながらも約束通りの支払いができなくなった場合、妻は残念ながらマンションを手放さざるを得ない状況となるでしょう。

ですが、これは夫側の誠意をもってしてもカバーできなかった事柄ですから、法的な責めを受けるものではないはずです。

③ローンが夫名義+妻が連帯保証人の場合―金融機関と相談

離婚という方法でその後の生き方を別つという結論を出したとしても、金融機関とのお約束事には何ら影響はありません。マンションを購入するという行為に対して提示した条件には、変更はないのです。

夫名義のローンに対し妻が連帯保証人になるということは、夫婦間の決め事ではなく、金融機関に対しての約束事。「離婚しますから私(妻)は連帯保証人を抜けます」という訳にはいかないのです。

このような場合は、代わりの保証人を立てることを金融機関に承認してもらうか、妻が関係しない条件で夫がローンを借り直すかのどちらかで対処しなければなりません。

④マンション売却で全てをリスタートする場合―ローン完済を目指す

離婚を機に、全てを元に戻すことはできません。一時は生活の全てを共にしたご夫婦ですから、「何もなかったことにする」ことは難しいものです。ですが、せめて金銭的な絡みは解いておきたいことでしょう。

話し合いの上マンション売却を選んだ場合は、ローン完済を目指すべきです。「売却額=ローン残額」で身ぎれいになることが最もベストなのです。

もしも多少の不足金が出ても、預金の取り崩しでカバーできるのであればローンの完済を優先すべきでしょう。金銭的な禍根を残さないためにも、充分に話し合って「ローンゼロ」の状態を目指しましょう。

⑤どうしてもローン完済ができない場合―任意売却も視野に

離婚と同時にマンション売却することを決めたとしても、「売却価格=ローン残債」とならないことも珍しくありません。

時に数百万円の単位で支払うべき額が残ってしまう場合、まずは「任意売却」という方法を試みましょう。

任意売却とは、売却代金からマンション売却にかかった費用を引き、残った金額を一旦返済することで、金融機関から抵当権を解除してもらうというものです。

理屈からいっても抵当権のついたマンションの売却はできないものですから、事前に金融機関へ出向き、事情を説明することで任意売却への理解を得なければなりません。

残念ながら残ってしまった残債は、月々無理のない範囲で支払いをする「無担保ローン」での支払いへと切り替えることになるでしょう。

取り崩して残債ゼロにするための蓄えがない場合は、任意売却がベストな方法となるはずです。

⑥どうしても避けたい自己破産―競売

離婚の原因が経済的破綻だった場合は、自己破産も視野に入っていることでしょう。

自己破産をも考えているタイミングともなれば、ローンの支払いも滞りがちになり、裁判所によってマンションが競売にかけられる可能性が見え始めているかもしれません。

競売になることは好ましい結果とはなりません。自己破産者という社会的な重しを背負うこととなりますから、早期に任意売却で金融機関との話をつけるべきです。

安易に「支払いがなくなるのだから自己破産を」と結論付けないようにしてください。

自己破産者は、離婚後に賃貸物件を借りようとしても借りられないケースがあります。賃貸の保証会社が金融事故の情報を照会するケースもありますし、賃料の支払いをクレジットカードでと指定している物件もあるからです。

人生の中での大きな舵きりともなる離婚を決断するのであれば、せめて自己破産を避ける手立てを講じなければなりません。

もちろん、他の理由も加わって負債が大きいのであれば話は別ですが、極力任意売却・任意整理など、将来の足かせになりづらい方法を探って頂きたいと思います。

⑦早期決着を希望するなら―買い取りも検討

一度離婚を決意してしまえば、早期にあらゆることを処理しなければなりません。「結婚よりも労力が必要」といわれる離婚ですから、仕事をしながらの各種話し合いや手続きはパワーを要するものです。

マンション売却のタイミングも、いつまでも待っていられるものではありません。

売却益よりもスピードを重視しなければならない状況であれば、買い取りのできる不動産業者をあたり、早めに決着をつけるべきかもしれません。

⑧護士や税理士、行政書士など、法とお金に明るい専門家にアドバイスを仰ぐ

離婚という大きなターニングポイントに立たされたとき、マンション売却といった大きなお金が動く作業も慎重に、確実に行わなければなりません。

今あなたが置かれている状況は、客観的に見てどのようなものでしょうか。そして、近いうちに別の人生を歩むことになるお二人にとってよりよい方法は何なのでしょうか。

法やお金の問題に明るい専門家の力を借りることも大事なことです。お互い前向きによい選択として離婚を考える訳ですから、後に何らかのトラブルが発生することは避けたいものです。

費用こそかかりはしますが、明るい再スタートを切るために、必要なアドバイスをもらうことをためらってはなりません。

おわりに

離婚とは、結婚以上に配慮しなければならないことがあります。

共に過ごしてきた期間が長ければ長いほど、一緒に築き上げてきたものも多いはずです。マンションなど住まいの購入もそのひとつです。

お二人の財産であるマンション売却は、住み替えなど通常の売却よりもさらに神経を使うものでしょう。

是非、専門家のアドバイスを得、ベストな道を選択できるようになさってください。

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