【初心者向け解説】不動産売却の流れと手続きについて

【初心者向け解説】不動産売却の流れと手続きについて

不動産は、買うよりも売る方が難しいと言われています。それは手続きやタイミングのむずかしさがあるからです。
今回は、「不動産売却を考え始めた」ときから、「引き渡し完了」までの流れと、折々に必要な手続きを見て行きましょう。

不動産売却を考え始めたら「相場感を掴む」

不動産を売却しようか、と思い始めた段階でしなければならないのは、「資産価値(相場)調べ」です。

相場については、「不動産取引価格情報(http://www.land.mlit.go.jp/webland/)」や「不動産ジャパン(http://www.fudousan.or.jp/)」で最近の取引例や、実際に売買に出されている物件と価格を見ることができますので、積極的に活用してください。

大切なのは、近隣のエリアで似たような築年数・間取り・占有面積のものを探し出すことです。

売却までのシナリオを幾通りか立てる

不動産を売却するということは、投資物件でもない限り住み替えが伴います。

住み替えまでにどのくらいの期間的猶予があるのか、相場通りに売れなかった時に次の物件に充てるお金をどう調達するのかというファクターを織り込んだ「売却までのシナリオ」をいくつか考えておきましょう。

希望通りの額で希望通りのタイミングで売却が完了することはまれなことです。
どんなケースにも柔軟に対応できるよう、事前に検討しておく必要があります。

  • 希望額で希望通りの期間で売れた場合
  • 希望額を下回っても、希望通りの期間で売れた場合
  • 希望額を満たす額で売れても、期間が思ったより長引いた場合

最低でもこの3パターンのシナリオがあれば、次の物件への住み替えがスムーズになるでしょう。
今お住まいの物件の売却から得られる金銭で次の物件への住み替えをするのであれば、一番頭を悩ませるのが「希望額を下回った場合」です。

高く評価してくれる不動産業者を探す

できれば「買った時よりも高く売却」を目指したいのが人の心理というものでしょう。せめてローン残額+手数料などをカバーできる位で売却したいところです。

これを叶えてくれるかも知れない強い味方が「不動産一括査定サイト」です。

一度入力するだけで、複数社からの査定を受けられる便利なサービスですが、物件が魅力的な場合には「他社に先んじて抑えておきたい」と業者側も考えますから、思ったよりも高い値を提示してくれる会社が現れるかもしれません。

このような心理戦の面も考えれば、高く評価してくれる不動産業者を探す際には、一括査定サイトの利用がベストです。

机上査定と訪問査定

不動産一括査定サイトを利用しても、最初に出てくるのは「机上査定」の価格です。

同エリアの売り出し事例や過去の売却取引事例、市場の動向のデータを合わせたものですから、複数社から取り寄せてもさほどの開きはないはずです。

次に「訪問査定」を受けます。
間取りや日当たり、眺望、周囲の環境、傷み具合、設備の状態など、現地でしかわかり得ないことを見てもらうものです。

ここで高得点を見つけてもらえれば、査定額は大きく変化を見せることでしょう。
訪問査定を受ける際には、事前に念入りなお掃除をしておいてください。
数社に訪問査定を依頼したのなら「他の業者さんは●●円と言っていました」と伝えることも大切です。

もしも似たような値段が出そろえば、より協力的と思われる業者を選ばなくてはならないのです。

訪問査定の際に大切なのは、良い点だけでなく、悪い点もきちんと伝える事です。

他の家が水を使う時にウォーターハンマー音がする、夜間は以外に騒音が気になるといったデメリットを伝えておかなければ、実際に購入者が現れた時にトラブルにつながり、最悪の場合訴えられてしまう事もあり得るからです。

媒介契約を結ぶ

不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼することとなれば、媒介契約を結びます。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は一社としか結べません。
「一般媒介契約」は複数社と結ぶことができます。

多くの購入希望者を募りたいと考えるのであれば一般媒介契約が有利とお考えになるかもしれませんが、注意点があります。営業活動やその反応についての依頼主への報告義務がない方法であるため、こちらから時々連絡を入れる必要がありますし、不動産情報の共有システムであるレインズへの登録は任意であることから、積極的でない会社が現れる可能性があることを理解しておいてください。

購入希望者の内覧への対応・売却条件の交渉

早ければ、媒介契約締結から2週間もすれば複数の内覧希望者が現れます。

この内覧希望者の数こそが物件に対するニーズの表れですので、申し込み数とタイミング、どの不動産会社経由だったかを記録しておきます。

実際に購入希望者が訪れることになれば、事前にクリーニング業者を入れるなどして、徹底的に掃除をしておいてください。また、ペットやお子さまは内覧当日には親御さんやお友達にお願いするなどして、ゆっくりと内覧できる環境を整えておきます。

お相手も一生のお買い物をするつもりでいらっしゃいますから、隅々まで観察できるよう協力体制を見せなければなりません。

条件交渉を重ね、契約書を作る

有力な購入希望者が現れれば、その方々と売却条件の交渉を重ねます。

価格はもちろんの事、実際の購入の時期など、双方で折り合いがつく条件を出してくれる方を探すための作業です。

不動産仲介業者を通して行う交渉ですから、時間的な余裕を見ておく必要があります。
もしも「この方に売りたい」と決めたのならば、仲介業者のサポートを受け「売買契約」を交わします。

この段階で、物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになるでしょう。

仲介手数料は、400万円を超える場合、売買契約書に記載された売却価格×3%+消費税です。契約時と引き渡し時にこの仲介手数料を半々で支払うのが一般的です。

引き渡しまで

売買契約が結ばれ、引き渡し直前に行うことは何でしょうか。

まずは引っ越しです。次の物件を購入できていればそこへ、まだ購入すべき物件が見つかっていないのであれば賃貸へ越すことになります。

売買代金を受け取ると同時に、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)の手続きを行います。

この手続きについては、仲介してくれた不動産業者により司法書士を安く紹介してもらえることもあります。(※費用内訳を記載した見積書をもらうようにしてください。ご自分の目で本当に安いのかどうかを確認するためです)

ご自分で手続きをしたいとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、金融機関の協力が必要であることから難航するでしょう。

登記がスムーズに進まなければ、契約書通りの日に引き渡しができなくなることから、不動産仲介業者も嫌がります。

ここは、専門家の知恵と力を借りる場面です。

おわりに

不動産売却の流れについてご説明しました。

不動産を売ることは、購入よりも難しいと言われますが、しっかりとした不動産会社さえ見つけ出せれば的確なアドバイスを得られます。

この点からも一括査定サイトの利用で、門戸を開いておく必要があります。

一括査定サイトを使うことで、仲介を希望する不動産会社を多く見つけることは、購入希望者を多く募る事にもつながりますから、売却には有利に働きます。

内覧希望者が多ければ多いほど、価格の交渉をできる余地も増えると言うもの。是非多くの不動産会社と接触して欲しいと思います。

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