不動産売却にかかる税金、種類と費用まとめ

不動産売却にかかってくる税金が気になりませんか? 住み替えに伴う取り引きとはいえ、やはりそれも「売買(お商売の一種)」と考えるのが税の仕組みです。

不動産を取得したときにも確定申告が必要であったように、不動産を売却したときにも確定申告が必要です。収益が出た時には、それに応じた所得税や市県民税(住民税)が発生します。

以下、不動産売却に関連する税金の種類と、届け出の仕方などをお伝えします。

【売却時・3万円~】印紙税・抵当権抹消登記の免許税

不動産売却に直接関係するのが、この印紙税・抵当権抹消登記の免許税・不動産譲渡所得税です。それぞれの役割を記してみます。

印紙税

売り手・買い手共に納得できる金額が出そろった際、売買行為の証として「不動産売買契約書」を交わします。この契約書に記載してある金額によって、貼付する印紙の額が変わります。

例えば、1,500万円で売却が決まったのならば、2万円の印紙が必要です(※2015年現在は軽減措置がとられており、1万円です)。売る側・買う側で売買契約書を所有する必要がありますが、売主は売買契約書を原本ではなくコピーで所有していても良いとする見方もあり、節税できる範囲内にありますが、後々のトラブルを避けるためには原本を保管しておく方がよいでしょう。

抵当権抹消登記の免許税(+司法書士依頼料)

ローンを利用し、物件を購入してある場合は、いざという時のために金融機関が「抵当権」を設定してあります。支払いが滞ったり、最悪の場合支払いが不可能となった時に「この物件は頂戴します」というお約束として抵当権をつけるのです。物件が売却できれば、通常そのローンは一括で残債を支払うことでしょう。これにより、もう抵当権は必要がなくなります。

また、買主が抵当権のない物件を取得できるよう、その抵当権の登記を抹消する必要があります。これは売主側で行うことで、そのために司法書士に依頼する事となりますが、1~2万円ほどかかります。

不動産譲渡所得税(※売却益が出た場合)

その物件を購入した際に要した金額よりも、売却で得た利益の方が大きいことはありがたい事ではあります。ですが、その利益分には税金がかかることも覚えておいてください。

「売却額-(購入金額+購入時と売却時にかかった諸経費)」で導き出された売却益部分に「不動産譲渡所得税」がかかります。この税金には2通りの算出方法があり、長期譲渡所得(所有期間が5年を越えるもの・所得税15%)と短期譲渡所得(所有期間が5年を越えないもの・所得税30%)で税率が変わります。

不動産を売却した年の1月1日現在で計算するものですから、仲介(もしくは買取)してくれる不動産業者に詳しく聞くのがベストです。

【確定申告時・ケースバイケース】「譲渡所得」

確定申告をする、ということは「譲渡所得」を明確にすることに外なりません。不動産売却によって収益が出たのか、むしろ損となったのかをきちんと書類にして提出する必要があります。

売却が完了した際には、以下の書類をきちんと保管しておいてください。

  • 不動産売却時の売買契約書(売った物件の金額がわかるように)
  • 不動産購入時の売買契約書(購入した時の金額がわかるように)
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

これらが、所得税や市県民税(住民税)を導き出すために必要不可欠な書類です。確定申告時にはこれをすぐに提出できるよう、すぐに取り出せる場所にしまっておいてください。提出する際にはコピーで構いません。

※売却の状況に応じて、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用されるケースもあります。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

【市県民税(住民税)・ケースバイケース】譲渡所得税によってアップダウン

所得税とは別に、不動産売買によって得た利益(もしくは損益)が影響を及ぼすのが市県民税(住民税)です。

「売却額-(購入金額+購入時と売却時にかかった諸経費)」で確定申告をし、損となれば市県民税(住民税)もマイナスに、売却益が出ればプラスになります。これもまた、先の譲渡所得税と同じく確定申告を行う必要があります。

利益が生じた場合、長期譲渡所得(所有期間が5年を越えるもの・住民税5%)と短期譲渡所得(所有期間が5年を越えないもの・所得税9%)と税率が変化します。また、平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されますのでご注意を。

ここで損をしないためにも、本来なら計上すべき必要経費の見落としをしないように心がけましょう。もしもその物件を購入したときの契約書を紛失してしまったことに気付いた時は、購入を仲介してくれた不動産業者に一報を入れてください。控えの書類の中にも売主の署名押印・契約書の有効期間・媒介(販売)価格・仲介手数料(報酬)などが記載されているので、コピーをもらえないかかけあってみる必要があります。必要経費は必要経費として、明確に計上しなければ節税は不可能です。

【確定申告時・5万円~】不動産の売却が成立したら税理士へ相談を

不動産売却に必要な費用を惜しむ気持ちもあるでしょうが、大きなお金が動く売買ですから税理士へ確定申告をお願いするのがベストです。時勢に合わせ税金にも特例がとられていることもありますから、専門家への相談が一番です。節税の知恵をもらえるのであれば、その価値は充分にあることでしょう。損益が出たのならそれを繰り越しするのも知恵の一つです。

不動産売却と同時に新たに不動産購入をする場合は、更に事は複雑になります。より有利に運ぶよう、税理士に確定申告を依頼するのがベストです。

もしもご自分で、という場合はかなりの手間と労力を必要とします。税務署へ何度か出向く覚悟が必要ですし、節税の知恵までは望めないかもしれません。不動産売買に関する最新の書籍の購入、読破、実践という手数を踏むことが求められるでしょう。それでも恐らく節税のための工夫のもれは出てきます。

不動産を売却するということは、最初にお伝えした通り、一種の「売買(お商売の一種)」です。知らなかったでは済まない事も多いのですから、ご自分で確定申告されるよりも税理士に依頼するのがスマートでスピーディです。

おわりに

不動産売却に伴う税金、と一言で言っても、一律ではないことをお解り頂けたでしょうか。売却後に新たに不動産を購入するのか、賃貸に切り替えるのかでも大きく違います。売却益が出たのか、損益が出たのかでも違います。譲渡所得税のみならず、市県民税(住民税)にも影響が出てくるものなのです。

確定申告により導き出されるこれらの税額については、基本的に不動産業者はノータッチです。直接関係があるのは、印紙税・抵当権抹消登記の免許税位のものです。もちろん、この分野に明るい税理士のネットワークを持ってはいるでしょうから、紹介してもらうのも一つの方法です。

不動産業者の中には、「いい先生を紹介します」と言って税理士からのキックバックを得ている手ごわい業者もいるようです。キックバック分、手ぬるい仕事をしているのではと不安を抱く位なら、WEBで情報発信している不動産取扱いに強い税理士をご自分で見つけることも大切なことです。

大きな金額が動く不動産売却。「たかが税金」とは言っていられません。不手際によって余計な税金を払うことも好ましくありませんし、払うべきものを払わずにいることも後々良くない事を引き起こします。

不動産が売れた、とそこで安心してはならない事をお解り頂けたでしょうか。

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