【保存版】土地を売るための初心者向けマニュアル

土地を売るということは、人生において何度もあることではない上に、大きなお金が動く“大事業”といえます。よほどの投資家でもない限り、慣れている人はいないのが現実です。

かといって知らなかった、解らないでは済まされないのが土地の売買。

今回は土地を売るまでの流れを、ポイントごとに整理してみます。

土地を売りに出すまでの期間―スピーディに動く

土地を売るためには、広告・仲介をしてくれる不動産業者を見つけなければなりません。これと並行して、必要書類を集めておく必要があります。

  • 登記簿謄本
  • 売買契約書
  • 土地測量図や境界確認書
  • 固定資産税納税通知書
  • 重要事項説明書

このような、土地の基本的な情報、税金を滞納していないという証明書などが必要です。

登記簿謄本は登記事項証明書とも呼ばれ、法務局で取得することができます。

端的にいえば「本当に私の持ち物です」という事を明らかにする書類です。これがなければまず土地を売るという行為そのものができません。

売買契約書や重要事項説明書は、土地を売るにあたり何も問題がないことを示す書類です。土地測量図や境界確認書は、その土地の面積や隣地との境を明らかにする書類ですが、もしも境界線が確認できていない場合は、隣地所有者と相談した上で測量図を作成しなければなりません。

いずれも、土地に関する重要な情報ですから、これらなくしては広告も打てないのです。不動産業者の選定と同時に、これらの必要な書類を準備しておきます。

このフェーズでは、慎重に、かつスピーディに動かなくてはなりません。

早期の売却を目指すのであれば、唯一自分で時間をコントロールできるこの局面でどれだけ素早く動けるかが大切です。

広告掲載から土地が売れるまで―価格の見直しも必要?

広告を掲載したからといって、すぐさま購入希望者が現れる訳ではありません。土地の種類(宅地・田・畑・山林など20種以上。地目と呼ばれる)によってニーズが大きく変わりますし、土地のあるエリアの人気度によっても左右されます。

1週間で問い合わせが来ることもあれば、半年・1年というスパンで“お客を待つ”こともあるかもしれません。

土地に魅力がなければ、いくら安くても売れることはまずありません。

例えば人気のあるエリアの土地を売るのであっても問い合わせがないとすれば、価格面で欲張りすぎている可能性があります。近くにほぼ同様の条件の土地が安く売りに出されているようなことはないか確認をしなくてはならないでしょう。

問い合わせが1ヶ月を経てもない、という時は不動産会社の広告の方法をチェックしたり、価格を見直すタイミングです。

相場の調査方法

土地を売るには、上記のように相場という“価格感”が存在します。誤った値付けをしないために、事前に相場を調べておきます。

土地の相場はどのようにして調べればよいのでしょうか。

一番手っ取り早いのは、不動産を掲載している大手サイトで、類似の土地がいくら位で売りにかけられているのかを知る事です。売りに出そうとしている土地の近くで、似たような条件のものは見つからないでしょうか。

また、仲介してくれる不動産業者に、類似の土地の情報を提供してもらいましょう。

準備万端で事を進めたい慎重派の方には、国土交通省の「不動産の取引価格情報」のサイトを利用して頂きたいと思います。

地価公示や都道府県地価調査の価格はもとより、実際に売買された結果の数字が平成21年度分から掲載されています。エリア・不動産種目(一戸建て・マンション・土地など)などを選択すると、年度四半期ごとの情報を一覧できます。

エクセル操作が得意であれば、CSVデータでダウンロードし、絞り込みを行うと類似の土地を素早く見つけることができます。

いずれは土地を売る、とお考えならば、新聞の折り込みチラシを取っておくとよいでしょう。年単位のロングスパンで検討されているのであれば、これもまたよい情報となってくれます。捨てずにためておいてください。類似した土地の掘り起しと、売り出し価格を参考にできるはずです。

このようないくつかの方法を掛け合わせれば、より的確に「売れそうな価格」を導き出すことができます。

仲介手数料や税金はどのくらい?

土地を売るに際して必要な税金や手数料は、実際に売却できた価格を元に算出されます。仲介手数料は、お客を連れて来てくれた不動産会社に支払う成功報酬です。価格帯ごとに細かな計算方法はあるものの、ある程度の幅をもたせた金額のイメージは次の計算式で導き出せます。

売却成立価格の3%+6万円

例えば、1,000万円で土地を売るとしましょう。上記の計算式で出てくる金額は36万円です。仲介手数料は課税対象ですから、別途消費税が加算されますが、概ねの金額はイメージできます。

では、税金はどうなのでしょう。これはまず、売却によって利益が出たのか・損をしたのかというそもそも論から始まります。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

土地を売る行為によって得た利益を譲渡所得と呼びます。これを計算するのが上記の式ですが、売れた価格が譲渡所得でないところに注目してください。その土地を売って得たお金から、その土地を購入した時の金額とかかった諸費用を引き、利益が出た場合に税金がかかります。確定申告を行いましょう。

では、赤字だったら確定申告は不要なのかというと、これもまた確定申告が必要です。

損益分は繰り越しができることもありますから、数年間にわたって所得税や住民税が低く抑えられることもあります。税金に関しては時勢に合わせ、特例がとられていることもあります。

節税のためにも、意図せぬ所得隠しにしないためにも、最新の情報を持っている税理士へ相談するべきです。

売却手段にはどのようなものがある?

土地を売る方法は2種類あります。「仲介」という形式は、不動産会社にお客を見つけてもらうもので、多少時間はかかっても駆け引きによって売却希望価格に近づける可能性を見出す方法です。

一方「買い取り」は不動産会社に直接購入してもらう方法です。路線価や土地の条件などかなりシビアに査定しますから、相場よりも若干安くなってしまうこともありますが、買い手を待つ必要がないため、時間的ロスがなくなります。

買い取り業者に依頼する方が有利な土地は、「広すぎる」「土地のクセが強くすんなりと建物が建たない」ときです。

【重要】少しでも高く売る方法は?

「相場も、手数料も、税金もある程度理解した。後は少しでも高く土地を売るだけ」という段階へ至ったら、是非とも不動産売却用の一括査定サイトを利用したいものです。

一括査定サイト利用の最大のメリットは、一度の情報入力で複数の会社から査定を受けられることです。

複数の会社に査定を依頼するということで得られるものは、

  • 仲介手数料を得るために会社間での競争が起きる
  • 土地を売ることに長けた会社が参加してくる
  • いくつかの会社(担当者)と接する中で、より信頼できる会社を見極めることができる

という利点です。

もちろん、ご自分で複数の会社にあたってみることは可能ですが、手間と時間がかかります。また、いちいち「他の会社にもお願いしています」と伝えるなどの駆け引きが必要となり、難易度が上がってしまいます。

土地を売ることに慣れている方にも、初めてという方にも、スピーディに事を運べる一括査定サイト利用をお勧めしたいと思います。

おわりに

「土地を売る」という局面に立たされた時、何から始めればよいのかわからない、本当に信頼できる不動産会社を探せるのかという不安がつきまといます。

是非、上記の6つのポイントを覚えておいてください。できるだけ高く・できるだけ早くというのが土地を売るときの希望です。失敗したくない土地の売買に臨むときは、知識武装が不可欠です。

また、土地を有効活用する方法もあります。『日本最大級の土地活用比較サイト』で今持っている土地の最適な活用方法の資料を無料で取り寄せることができるので売却と活用、どちらにメリットがあるか比較してみるのもいいでしょう。

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