土地の売却に関する税金と目安について

いざ不動産を売却しようと考えたとき、ふと頭をよぎるのが税金の問題です。どのような税金があり、実際にどのくらいかかるのか―。まずは不動産売却にかかる税金の種類を知りましょう。目安金額を導くために、計算式もピックアップ致します。
※計算式は平成27年度のものです。

譲渡所得税

不動産売却を行った際に手にした所得を「譲渡所得」といいます。商売で言えば、モノを売った時に入金される金額で、それがそのまま利益でないことはなんとなくおわかりでしょう。入金額から仕入れ費用や必要経費を引いた後に残るものが利益であり、この譲渡所得においても同じことがいえます。つまり、赤字となれば税金はかからず、黒字となれば税金がかかる、という仕組みです。

譲渡所得が赤字か、黒字か、をまず調べましょう。

譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額は、不動産売却が成立し入金された金額です。ここから取得費(その不動産を購入した金額)と、譲渡費用(仲介手数料や印紙税、登記や登録に要した費用)を合算した金額を除けば、譲渡所得がわかります。

例として、3000万円の不動産売却を行ったとしましょう。その不動産を取得するために支払った費用は2500万円、譲渡費用が200万円かかったとしたなら、合計で2700万円が「取得費+譲渡費用」です。3000万円-2700万円で、300万円の黒字が出ました。この300万円の部分に譲渡所得税がかかるという訳です。

ですが、譲渡所得には3000万円の特別控除枠があります。そのため、もうひとつの計算式を考慮しなければなりません。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

ですから、よほどの大金となる譲渡所得が発生しない限りはあまり心配をすることはありません。
さらに、

10年超所有自宅軽減税率の特例

によって、仮に譲渡所得税が発生しても、10年以上の所有不動産であれば軽減措置がとられます。

売却損がでればその損益を複数年にわたって繰り越すことも可能ですし、さらに減価償却といった複雑な計算も絡んできます。大きな金額が動く不動産売却にあたっては税理士など専門家への相談が必須です。

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/mokuji_01.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

住民税

不動産売却を行ったタイミングからすぐの確定申告で、売却益を申告しましょう。その申告内容が管轄の役所へ送られ、住民税が確定します。これはお給料のようなごく一般的な収入とは合算しない分離課税となりますので、確定申告は必須です。

これも、上記の譲渡所得税と似て

  • 5年以下の短期所有物件の譲渡所得
  • 5年以上の長期所有物件の譲渡所得

で計算方法が異なります。

  • 5年以下(短期譲渡所得)=税率9%
  • 5年以上(長期譲渡所得)=税率5%

となります。

「4000万円で売却-(減価償却後の取得費+譲渡費用)1300万円=2700万円の売却益」があるとしましょう。取得から5年以内に手放す場合は9%で240万円程度、5年以上で手放す場合は5%で約130万円が住民税となり、かなりの開きが生じます。

これは売却年の元日現在で計算されますから、相談を受けてもらおうと考えている税理士とも相談の上、売却のタイミングを図る必要もあるでしょう。

印紙税

5万円以上のお金が動いた時の領収書に、印紙を貼っているのを見たことがあるでしょう。もちろん、今現在お住まいの不動産を購入した時に交わした契約書にも印紙を貼付したはずです。不動産売却の際にもそれは必要で、以下のような金額がかかります。

  • 500万円~1000万円以下―5000円
  • 1000万円~5000万円以下―1万円
  • 5000万円~1億円以下―3万円

これは、平成30年3月末日までに作成する契約書に有効な軽減措置を受けたときの金額で、本来の印紙税は倍の金額が必要です。

※軽減措置が平成30年3月末日以降どうなるかは再度のチェックが必要です。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

消費税

これは、不動産業者に売買を仲介してもらった際に発生する仲介手数料に関する税金です。まず、概ねの仲介手数料を計算してみましょう。仲介手数料は、売却金額に応じてスライド方式により決まりますが、目安程度であれば以下の計算式で簡易的に導けます。

売却金額の3%+6万円

3000万円の売買契約を結んだとき、3%は90万円。これに6万円を加えると96万円という金額が出ます。これが仲介手数料です。この金額に対しての8%を導くと「7万6800円」が消費税額となります。消費税だけでもなかなかの金額となることがわかります。

【重要】譲渡所得税の赤字繰り越しができるのは「居住用財産」

上記に挙げたように、譲渡所得益が赤字だった場合、複数年にわたって繰り越しができる場合があります。この条件は

  • 5年を超えて保有する持ち主自身の居住用財産を売却し、住宅ローンの残債があり、さらに売却損がでた場合
  • 5年を超えて保有する持ち主自身の居住用財産を売却し買い替え、売却損が出て、他の所得と損益通算しても売却損がでた場合

―です。この損益は、最大3年間繰り越しで控除されます。あくまでも自宅として持っていた不動産売却に関しての話ですから、賃貸としていた物件には当てはまりません。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b024.pdf
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b022.pdf

【重要】減価償却など細かな計算が必要―税理士などの専門家へ相談

不動産売却には、上記に加え、減価償却や必要経費の計上、控除など、細かな計算が必要です。計上すべき費用をもらすべきではありませんし、控除してもらえるものは控除してもらえるよう、最新の情報に基づいた計算を行ってもらわなければなりません。税金は、その時勢に応じて軽減されていることも少なくないのです。その制度をフルに活用するために、知識と経験を借りましょう。

特に、不動産売却+次の住まいの購入とダブルで大きな金額が動く場合はさらに事は複雑です。必ず確定申告を行いましょう。確定申告を有利に失敗なく行うためには、税理士などへの相談が必須です。

上にも挙げたとおり、所有期間が5年以内・5年以上・10年以上で税率の変わるものもあります。売却のタイミングを見誤ると、のちの税金に悩むこともあり得ますから、節目として「不動産を取得してから5年・10年」を頭の片隅に入れておくとよいでしょう。

おわりに

参考にして頂きたい情報を、国税局サイトのURLでご紹介しましたが、やはり解りづらいのが実情です。このような情報にあかるい不動産業者・担当者もいますから、知識の豊富な経験者に出会うことができれば、端的ながらもある程度の税金額の目安は教えてもらえるはずです。

税金は状況によりケース・バイ・ケース。時勢による軽減措置や節税手法も存在します。上記はあくまでも目安ですので、より積極的な節税のためにも、税理士などの専門家に費用を払うことを惜しまないようにしてください。

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