東京のマンション関連情報まとめ|相場・新築着工数・最新情報など

2015年に入ってこちらの、東京でのマンション事情はどうなっているでしょうか。最新情報を追ってみたいと思います。

モノの値段は需要と供給で決まるものですから、周辺事情を知っておくことで自分のマンションが売れるのか売れないのか、売れるとしたらどのくらいで売れるのかを学んでおくのは大切な事です。

2014~2015年3月までの「住宅着工統計」を読み解いてみる

東京都では、WEBサイトで「住宅着工統計」を公開しています。この住宅着工統計は、住民の所得統計推計や景気指標等を調査するために用いるデータとして活用されます。確かに「売れる見込みのないマンション」「買えるはずもない一戸建て」が建つ訳はありませんから、住宅着工統計を見ることで、マンションや家に対する都民のマインドを何となくでも推測することができるのです。

では、2014~2015年3月までの住宅着工統計を実際に見てみましょう。

東京都都市整備局が発表した2014年の情報を引用します。

「東京都内における平成26年度の新設住宅着工戸数は140,430戸
前年度比では、持家、貸家、分譲住宅ともに減少し、全体で5.1%減と5年振りの減少となった」
利用関係別を見てみると
「持家は17,348戸(前年度比18.8%減・3年振りの減少)
貸家は59,921戸(前年度比3.6%減・4年振りの減少)
分譲住宅は61,170戸(前年度比2.8%減・2年連続の減少)
マンションは40,487戸(同1.8%減・2年連続の減少)
一戸建ては20,190戸(同5.0%減・5年振りの減少)」

となっています。

2015年に入ってからはどうでしょうか。

「平成27年第1四半期の概況」を引用します。

「東京都内における平成27年第1四半期の新設住宅着工戸数は34,985戸
前年同期比では、分譲住宅は増加したが、持家、貸家は減少し、全体で5.4%減と4期連続の減少となった」
利用関係別を見てみると
「持家は3,863戸(前年同期比11.1%減・5期連続の減少)
貸家は14,695戸(前年同期比9.9%減・3期連続の減少)
分譲住宅は16,272戸(前年同期比4.4%増・2期連続の増加)
マンションは11,627戸(同7.8%増・2期連続の増加)
一戸建ては4,530戸(同4.1%減・3期連続の減少)」

となっています。

昨年から今年第1四半期にかけて、マンションのみが微増と読めます。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2015/05/60p5b100.htm

人口はどう変化しているのか

東京都の人口についても見てみましょう。これは「東京都の統計」ページで見ることができます。社会動態(引越しなどでの増減)、自然動態等(出生数−死亡数による増減)を加味しても、2014年だけでで95,545人増加しています。社会動態(引越し)だけを見ても、73,385人増えていることになっているのです。

東京へ転入してきた人たちは、今年やっと上向いてきた新規着工のマンションを購入しているとは考えづらい状況です。ましてや一戸建ては減少の一途ですから、恐らく中古のマンションや一戸建て、賃貸への入居をしていると考えられます。

端的に言えば、賃貸ないしは中古の住まいしか選択肢がない、と理解するのが自然です。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/ju-index.htm

中古マンションの相場推移

この社会動態による人口増を受けてか、中古マンションの相場も2014年から上向いています。「東京カンテイ・中古マンション70m2換算価格推移」ページのレポートを見てみると、2013年中盤を境に、東京都内で中古マンションの価格が上昇を始めていることが見て取れます。

特に注目すべきは、2015年4月のレポートです。「東京23区では10ヵ月連続プラスで前年から1割上昇」というタイトルが躍っています。前年同月比で+10%を示したとの記載があるのです。

これもやはり、平成2013年(平成25年)に一度底をつき、2014年(平成26年)にぐっと盛り返した東京都内人口の影響を受けているものと推測できます。住まいを得ようとしても、購入するなら中古マンション・中古戸建て住宅しか予算に見合うものが見当たらない、というのが現状なのでしょう。

http://www.kantei.ne.jp/news/cate01_m.php?category_no=3&page=0

今後のマンション相場も上昇傾向?

ニュースでも取り上げられているように、東京都内の土地の価格は2020年の東京オリンピックまで上昇を続けるとの見方が強力です。マンション用地の取得費用が右肩上がりを続けている上に、3・11からこちら、顕著に表れている建築・建設資材の高騰の影響を受け、新築マンションの価格も上昇の一途をたどっています。

「せっかく購入するなら新築マンション、新築戸建を」という需要が、価格の上昇に付いていけない側面も見え隠れするのです。以前の「不動産価値とは?初心者向けに徹底解説!」でもご説明した通り、多少築年数を経ていても、「自分好みの部屋に仕立てる」リノベーションといった手段も認知されてきている背景から、手ごろな中古マンションが人気を博している理由も納得できます。

予算が限られているのならば、立地条件が良く手ごろな中古マンションを購入し、自分たちの好みの部屋に仕上げることもひとつの選択肢として幅広い世代に浸透していっているのです。

http://www.nomu.com/mansion/report/20140513_02.html

購入から15年経過したマンションが売り時の理由

15年ほど前にマンションを購入した方にとっては、今現在が売り時とする見方があります。当時はいわゆる“マンションの底値”を示していた状況でしたが、今現在の価格で上手く売り抜けることができればローンの全額返済+アルファを得ることも不可能ではないはずなのです。

次にまたマンション・戸建ての購入を検討しているならなおさらです。本当に2020年まで土地が値上がりを続けるのであれば、今すぐにでもに次の住まいの検討をしておかなければならないからです。今の物件を高く売れても、次の住まいが値上がりを続けるのならば“痛し痒し”だからです。

おわりに

首都圏で上昇を続けているマンション価格。背景には、「人口増加」「土地価格の上昇」「建築・建設資材の高騰」が見えてきました。これをカバーするように、中古住宅・中古マンションの成約価格も上昇をはじめました。

もしも、今マンションの売却を検討しているのならば「今が売り時」と考えて問題ないでしょう。築年数が増せば増すほど、今後必要となる修繕積立金がぐんと値上がりすることも考えられます。家族構成の変化、希望する住まい方の変化により、住まいのエリアを変える予定があるのであれば、今すぐにでも検討を開始してください。毎月のローン返済、修繕積立金の値上がり分を考えれば、買い替えする方が月々の出費をコンパクトにしてくれるケースも充分に考えられます。

生活の変化に伴う住み替え(買い替え)が必要ならば、高値で売れる可能性のある今こそ売却を真剣に検討するチャンスです。東京都内に人口が流れ込んでいる今だからこそ、「思ったよりも高い値段がついた」と実感できるかもしれません。

不動産業者も、仲介すべき物件を探したい、増やしたいというマインドを持っているはずです。一括査定サイトを利用し、購入希望者を多く募る方策をとることで、賢い売り手となりましょう。

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